Aménagement des territoires littoraux exposés au recul du trait de côte

(ord. : art. 1 / CU : L.219-1, L.219-2, L.219-11-1 [nouveau] et L.219-12)

Pour mémoire, un droit de préemption spécifique a été institué dans des zones délimitées des communes exposées au recul du trait de côte (cf. HA n° spécial Loi Climat et Résilience). Les biens ainsi acquis sont destinés à faire l’objet d’une renaturation. L’ordonnance apporte des précisions à son régime.

Droit de préemption commercial (CU : L.219-1)

Dans les zones exposées au recul du trait de côte, les autres dispositifs de préemption ne sont plus possibles, comme le droit de préemption urbain, le droit de préemption prévu dans les zones d’aménagement différé et le droit de préemption des commerces.
L’ordonnance ouvre la possibilité de préempter des fonds artisanaux, fonds de commerce, baux commerciaux et terrains faisant l'objet de projets d'aménagement commercial, sauf en cas d’aliénations à titre onéreux de terrains. 

Droit de préemption en cas de location-accession (CU : L.219-2)

L’ordonnance clarifie l’exercice du droit de préemption en matière de contrat de location-accession.
En effet, dans ce cas, il s'exerce toujours avant la signature du contrat initial et non au moment de la levée de l'option par l'accédant. Est aussi supprimée la référence au délai de 10 ans apprécié à la date de signature du contrat.

Conséquence de l’annulation de la décision de préemption (CU : L.219-11-1)

Dans le cas où le transfert de propriété a été effectué et la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption doit proposer aux anciens propriétaires (ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel), l'acquisition du bien en priorité.
Le prix proposé vise à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle. À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation.
À défaut d'acceptation dans le délai de trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, les anciens propriétaires (ou leurs ayants cause universels ou à titre universel) sont réputés avoir renoncé à l'acquisition.

Dans le cas où les anciens propriétaires (ou leurs ayants cause universels ou à titre universel) ont renoncé expressément ou tacitement à l'acquisition dans les conditions mentionnées ci-dessus, le titulaire du droit de préemption devra également proposer l'acquisition à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien (lorsque son nom était inscrit dans la déclaration préalable qui doit être adressée par le propriétaire à la commune où est situé le bien).

Extension de l’application du régime de droit commun (CU : L.219-12)

Les dispositions relatives à la consignation (CU : L.213-4-1) et la libération des fonds (CU : L.213-4-2) s’appliquent désormais au droit de préemption relatif au recul du trait de côte.

(ord. : art. 1 à 3 / CU : L.219-7, L.219-7-1 [nouveau]) / Code de l’expropriation : L.322-6-1 [nouveau] / C. env.  : L.561-1 et L.561-3)

L’ordonnance définit une méthode d'évaluation des biens les plus exposés au recul du trait de côte, à horizon de 30 ans. Cette méthode s'applique, d’une part, dans le cadre de la procédure du nouveau droit de préemption pour l'adaptation des territoires au recul du trait de côte et, d’autre part, lors de la détermination des indemnités en matière d'expropriation pour cause d'utilité publique.

Il est prévu qu’en l’absence d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation, en tenant compte de l'exposition du bien au recul du trait de côte ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment de l'indemnité de réemploi.
Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles prévues en matière d'expropriation publique (Code de l’expropriation : L.321-1 et s.).

L’ordonnance précise les modalités d’évaluation du prix.

Date de référence à prendre en compte (CU : L.219-7, II)

Pour mémoire, l’estimation des immeubles et droits réels immobiliers nécessitent de prendre en compte leur usage effectif à une date donnée (la date de référence). L’ordonnance précise qu’il s’agit de la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le Plan local d'urbanisme (PLU) ou la carte communale et délimitant la zone exposée au recul du trait de côte dans laquelle il est situé.

Fixation du prix d’un bien préempté (CU : L.219-7, III)

Le prix d'un bien immobilier situé dans une zone exposée au recul du trait de côte est fixé en priorité par référence à des mutations et accords amiables portant sur des biens de même qualification et avec un niveau d'exposition similaire situés dans cette même zone.
Lorsque ces références ne sont pas suffisantes, le prix du bien pourra être fixé par référence à des mutations et accords amiables portant sur des biens de même qualification situés hors de la zone exposée au recul du trait de côte dans laquelle il se situe. Dans ce cas, pour tenir compte de la durée limitée restant à courir avant la disparition du bien, un abattement est pratiqué sur la valeur de ces références. Cet abattement peut, notamment, être déterminé par application d'une décote calculée en fonction du temps écoulé depuis la première délimitation de la zone dans laquelle se situe le bien, rapporté à la durée totale prévisionnelle avant la disparition du bien (à compter de cette première délimitation). 

Fixation du prix d’un bien aliéné sous forme de vente avec rente viagère (CU : L.219-7-1)

Lorsque la juridiction compétente en matière d'expropriation est appelée à fixer le prix d'un bien dont l'aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle doit respecter les conditions de paiement proposées par le vendeur, mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.

Application de cette méthode à l’expropriation pour cause de risque naturel et à une acquisition amiable financée par le Fonds de prévention des risques naturels (C. env. : L.561-1 et L.561-3)

Dans le cas d’une expropriation pour cause d’utilité publique d'un bien situé dans une zone exposée au recul du trait de côte à l'horizon de 30 ans, l'indemnité d'expropriation est fixée selon les mêmes modalités que précédemment présentées, applicables en cas de préemption.

C’est le cas notamment lorsque l’utilité publique de l’expropriation est justifiée par un risque prévisible (mouvements de terrain, affaissements de terrain dus à une cavité souterraine, avalanches, crues torrentielles ou à montée rapide ou submersion marine) qui menace gravement des vies humaines (C. env. : L.561-1).

Cette méthode d’évaluation s'applique également dans les territoires pouvant prétendre aux mécanismes d'indemnisation par le Fonds de prévention des risques naturels dit Fonds "Barnier" (C. env. : L.561-3).

(ord. : art. 4 / CU : L.221-1 [nouveau] et L.221-2-1 [nouveau])

L'État, les collectivités locales ou leurs groupements, ou les établissements publics y ayant vocation peuvent constituer des réserves foncières par l'acquisition d’immeuble, au besoin par voie d’expropriation, en vue de permettre la réalisation d’une action ou d'une opération d’aménagement (CU : L.222-1).

Pour mémoire, les actions ou opérations d'aménagement ont pour objet de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser la mutation, le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, notamment en recherchant l'optimisation de l'utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser (CU : L.300-1).

Désormais, ces institutions peuvent également constituer des réserves foncières en vue de prévenir les conséquences du recul du trait de côte sur les biens situés dans les zones exposées (CU : L.221-1 [nouveau]). Ces zones sont délimitées par le document graphique du Plan Local d’Urbanisme (PLU) et classées selon une perspective de 30 ans ou entre 30 et 100 ans (CU : L.121-22-1).

Avant leur renaturation, les immeubles acquis pour la constitution de réserves foncières peuvent également faire l'objet d'un bail réel (Code env. : L.321-18 [nouveau] / CU : L.221-2-1 [nouveau]).

(ord. : art. 5 et 6 / C. env. : L.321-13 A à L.321-33 [nouveaux])

Un nouveau bail réel de longue durée, adapté à la problématique de l'érosion du littoral, est créé. Il s’agit d’un contrat de bail par lequel des droits réels immobiliers sont consentis à un preneur, en vue d'occuper lui-même ou de louer, exploiter, réaliser des installations, des constructions ou des aménagements, dans les zones exposées au recul du trait de côte (CU : L.121-22-2).  

Le bail réel peut être consenti par l'État, une commune ou un groupement de communes, un établissement public y ayant vocation ou le concessionnaire d'une opération d'aménagement. 

Toute intention de proposer la conclusion d'un bail réel d'adaptation à l'érosion côtière doit faire l'objet d'une publicité préalable.

Les modalités d'application des dispositions relatives au bail réel seront déterminées par décret en Conseil d'État (à paraître).

Durée et résiliation du contrat (C. env. : L.321-5, L.321-18 à L.321-20, L.321-32)

Le bail réel est conclu pour une durée ferme comprise entre 12 et 99 ans. Cette durée est déterminée en fonction de l'état des connaissances quant à l'évolution prévisible du recul du trait de côte et de l'espérance de durée de vie du terrain d'assiette, à la date de conclusion du bail.

Le bail ne peut faire l’objet d’une reconduction tacite. Il peut être prorogé si la situation du bien, notamment au regard de l'évolution prévisible du recul du trait de côte, permet de maintenir la destination, l'occupation et l'usage des installations, des constructions et des aménagements donnés à bail. La prorogation ne doit pas porter la durée totale du bail à plus de 99 ans.

À l'échéance du bail, le terrain d'assiette du bien fait l'objet d'une renaturation comprenant : 

• la démolition de l'ensemble des installations, constructions ou aménagements, y compris ceux réalisés par le preneur ;
• les actions ou opérations de dépollution nécessaires.

Le bail précise les conditions dans lesquelles le bien doit être libéré à son terme. 

Il doit également préciser la date d'échéance des sûretés constituées par les parties, le cas échéant. À défaut, celles-ci prennent fin au terme du contrat de bail.

Mécanisme de résiliation anticipée : lorsque, en raison de l’état du recul du trait de côte, la sécurité des personnes ne peut plus être assurée et que des mesures de sûreté sont prescrites par le maire (CGCT : L.2212-2 et L.2212-4) ou le préfet (CGCT : L.2215-1), le bail est résilié de plein droit à la date de l’arrêté. Dans ce cas, le bailleur en informe sans délai le preneur.

Cette résiliation anticipée du bail peut donner lieu à une indemnisation. Toute clause contraire serait réputée non écrite. 

Dans tous les autres cas de résiliation du bail, le preneur est indemnisé de la valeur des droits réels immobiliers selon les modalités prévues au contrat.

Prix et redevance (C. env. : L.321-21)

Lors de la signature du bail réel, le preneur verse un prix en contrepartie des droits réels consentis. En complément, le bail peut également prévoir le paiement d’une redevance versée pendant la durée du contrat. 

La fixation de ces deux montants doit notamment tenir compte des conditions d'acquisition du bien par le bailleur et des coûts prévisionnels pour assurer la réalisation de l'ensemble des actions ou opérations permettant la renaturation du terrain à l'expiration du bail.

Une révision de la redevance peut être demandée par l'une ou l'autre des parties, notamment lorsqu’un changement de destination ou de nouveaux travaux entraînent une modification significative du bien, de nature à accroître le coût des opérations de renaturation devant être entrepris à l’échéance du bail. 

Un complément de prix peut également être demandé, dans les mêmes conditions, en fonction du prix acquitté à la signature du bail, en particulier en l'absence de redevance fixée au contrat.

Droits et obligations du preneur (C. env. : L.321-22 à L.321-26)

Le preneur peut jouir librement des droits réels immobiliers et des installations, des constructions ou des aménagements qu'il occupe, exploite ou réalise. Les droits réels issus du bail, ainsi que les diverses installations, peuvent être saisis dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. 

Le bail réel précise la destination des lieux autorisée et, le cas échéant, les activités accessoires qui peuvent être exercées. 

Le preneur ne peut pas se soustraire à ses obligations (notamment le paiement de la redevance) en délaissant le bien.

Travaux et réparations réalisés par le preneur

Le preneur est tenu de réaliser les travaux d'entretien et de réparation nécessaires à la conservation du bien en bon état pendant toute la durée du bail. La nature, la consistance et l'étendue des travaux qu’il peut réaliser doivent être indiquées dans le bail.

Les constructions et améliorations réalisées par le preneur doivent être conformes à la destination des lieux autorisée par le bail. Elles demeurent la propriété du preneur en cours de bail et deviennent celle du bailleur au terme du bail. 

Tout changement d’activité ou de destination des lieux en cours de bail est subordonné à l’accord préalable du bailleur. 

Le contrat peut prévoir certaines limitations ou interdictions au droit d’étendre les installations, constructions ou aménagements mis à bail au regard de l'évolution du recul du trait de côte. 

Dans certaines zones exposées au recul du trait de côte à un horizon compris entre 30 et 100 ans, la démolition de toute construction nouvelle ou des extensions de constructions existantes peut être prononcée, sous conditions (CU : L.121-22-5). Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables aux constructions ou extensions de construction réalisées dans le cadre d’un bail réel d’adaptation à l’érosion côtière. 

La reconstruction du bien n’incombe pas au preneur s'il prouve qu'il a été détruit par cas fortuit, force majeure, ou qu'il a péri en raison d’un vice antérieur au bail.

Le preneur peut acquérir et consentir des servitudes indispensables à l'occupation, l'exploitation ou la réalisation des biens en application du bail.

Baux et titres d’occupation consentis par le preneur

En principe, le preneur peut consentir des baux et titres d'occupation de toute nature ne conférant pas de droits réels. Cependant, le bail peut interdire cette possibilité ou prévoir l’obligation pour le preneur d’en informer le bailleur.

Le contrat d’occupation conclu dans ce cadre par le preneur doit reproduire les dispositions des articles L.321-18 à L.321-22 et de l’article L.321-24 du Code de l’environnement. 
Il mentionne également la date du terme contractuel du bail réel, son effet sur le contrat et le risque de résiliation par anticipation. Le preneur doit transmettre à l'occupant la copie du bail en cours.

Toute mention contraire aux dispositions applicables au bail réel est réputée non écrite. À défaut, le cocontractant occupant peut solliciter l'annulation du contrat ou la réduction du loyer.

L'occupant ne peut ni céder le contrat d'occupation, ni sous-louer le bien.
Le contrat d'occupation s'éteint de plein droit au terme du bail réel. Le preneur doit en informer sans délai l'occupant, qui ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.

Transmission des droits réels immobiliers issus du bail réel (C. env. : L.321-27 à L.321-30)

Lorsque le preneur entend céder ou donner les droits réels issus du bail, l’acquéreur ou le donataire est subrogé dans ses droits et obligations découlant du bail. Les droits réels sont donc acquis pour la durée résiduelle du bail. 
Pour tout projet de cession ou de donation des droits réels, le preneur doit adresser à l’acquéreur ou au donataire une offre préalable mentionnant expressément : 

• le caractère temporaire du droit réel ; 
• sa date d'extinction et la possibilité que cette date soit anticipée ;
• les conditions de paiement de l’éventuelle redevance prévue par le bail réel. 

Lorsque le projet concerne la cession des droits réels, il doit faire l’objet d’une publicité préalable. 

L’offre préalable doit être maintenue pour une durée de 30 jours minimum à compter de sa réception par l'acquéreur ou le donataire potentiel. Ce dernier ne bénéficie d’un délai de réflexion : il ne peut pas l’accepter avant un délai de 10 jours à compter de sa réception.

En cas d'acceptation de cette offre par l’acquéreur ou le donataire, le preneur est tenu d’en informer le bailleur dans les 30 jours suivant la réception par lui de cette acceptation. Il précise les conditions de cession ou de donation et joint à cet effet l'offre mentionnant l'identité du preneur, ainsi que le dossier de diagnostic immobilier (CCH : L.271-4).

De plus, le prix de cette cession est encadré : il ne doit pas excéder notablement le prix résultant de la prise en compte d'une valeur du bien estimée en priorité par référence à des mutations et accords amiables portant sur des biens de même qualification et avec un niveau d'exposition similaire situés dans la même zone. Lorsque ces références ne sont pas suffisantes, le prix doit être fixé conformément aux modalités définies par le Code de l'urbanisme (CU : L.219-7, III, al. 2). Le principe de l'encadrement des prix de cession par le preneur des droits réels issus du bail doit figurer au bail.

L’acquéreur bénéficie de la protection applicable aux acquéreurs, telle que prévue par le CCH, à l’exception des ventes réalisées par adjudication en la forme authentique : 

• droit de rétractation dans un délai de 10 jours (CCH : L.271-1) ; 
• interdiction de percevoir tout type de versement direct ou indirect de la part de l’acquéreur pendant avant l’expiration de ce délai (CCH : L.271-2). 

Sanctions (C. env. : L.321-31)

Lorsque les dispositions du Code de l’environnement ne sont pas respectées, le bail réel et/ou le contrat de cession de droits réels résultant du bail sont frappés de nullité.

(ord. : art. 7 / CU : L.312-8 à L.312-10 [nouveaux])

Pour mémoire, le contrat de Projet partenarial d'aménagement (PPA) permet de créer un partenariat entre l’État et des acteurs locaux afin d’encourager, sur un territoire donné, la réalisation d’une ou plusieurs opérations d’aménagement complexes destinées à répondre aux objectifs de développement durable des territoires (cf. HA n° spécial Loi Elan).  

Désormais, lorsque qu’un PPA prévoit une opération d'aménagement ayant pour objet de mettre en œuvre la recomposition spatiale du territoire d'une ou plusieurs communes figurant sur la liste des communes incluses dans le régime spécifique au recul du trait de côte (C. env. : L.321-15), il peut délimiter des secteurs de relocalisation de constructions, d'ouvrages ou d'installations menacés par l'évolution du trait de côte. La délimitation de ces secteurs fait l'objet d'une délibération motivée du conseil municipal de chaque commune concernée ou de l'organe délibérant de l'établissement public cocontractant compétent en matière de PLU, de document d'urbanisme en tenant lieu ou de carte communale (CU : L.312-8 [nouveau]).

En outre, à l'intérieur de ces secteurs, sous réserve de l'accord de l'autorité administrative compétente de l'État et après avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites (CU : L.312-9 [nouveau]), il peut être dérogé à :

• l’obligation d’extension de l'urbanisation en continuité avec les agglomérations et villages existants (CU : L.121-8), dès lors que les biens sont relocalisés en dehors des espaces proches du rivage, des espaces et milieux à préserver (au sens de l’article L.121-23 du Code de l’urbanisme) et d’une bande d’une largeur d’un kilomètre à compter de la limite haute du rivage ;
• l’exclusion des agglomérations et villages identifiés par le Schéma de cohérence territoriale (SCOT) et délimités par le PLU, pour l’autorisation des constructions et installations à des fins exclusives d'amélioration de l'offre de logement ou d'hébergement et d'implantation de services publics, dès lors que : 
  • les biens sont relocalisés en dehors des espaces proches du rivage ou des espaces et milieux à préserver ; 
  • et que cette extension aboutit au plus à la création d’un village ; 
• l'obligation de prévoir des coupures d'urbanisation dans les SCOT et les PLU, sauf en ce qui concerne les espaces proches du rivage et les espaces et milieux à préserver (au sens de l’article L.121-23 du Code de l’urbanisme).

Sous réserve de l'autorisation du ministre chargé de l'urbanisme et de l'avis conforme de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites peuvent être appliquées à titre exceptionnel dans les espaces proches du rivage, autres que la bande littorale de 100 mètres (CU : L.121-16), dans les zones de recul du trait de côte délimitées par le document graphique du PLU (CU : L.121-22-1) et dans les espaces et milieux à préserver (CU : L.121-23) :

• les dispositions relatives à l'urbanisation des dents creuses dans les secteurs déjà urbanisés dont le principe est de ne pas étendre le périmètre bâti existant (CU : L.121-8,2°)  ;
• les dérogations relatives à :
  • l’exclusion des agglomérations et villages identifiés par le SCOT et délimités par le PLU, pour l’autorisation des constructions et installations à des fins exclusives d'amélioration de l'offre de logement ou d'hébergement et d'implantation de services publics, dès lors que les biens sont relocalisés en dehors des espaces proches du rivage ou des espaces et milieux à préserver et que cette extension aboutit au plus à la création d’un village ;
  • l'obligation de prévoir des coupures d'urbanisation dans les SCOT et les PLU, sauf en ce qui concerne les espaces proches du rivage et les espaces et milieux à préserver. 

En vue de la réalisation d'une opération d'aménagement, des secteurs déjà urbanisés peuvent être identifiés par le SCOT et délimités par le PLU dans les espaces proches du rivage (CU : L.312-10 [nouveau]).

(ord. : art. 8 à 10 / CGPPP : L.5112-5, L.5112-6 et L.5114-7 / CU : L.121-22-4)

Pour mémoire, la zone des 50 pas géométriques correspond à une bande littorale naturelle de 81,20 mètres, propriété de l’État, inaliénable, imprescriptible et présente dans les cinq départements d’Outre-mer. 

Concernant l’articulation du régime spécifique au recul du trait de côte avec cette zone des 50 pas géométriques, il est prévu une mesure pour la méthode d’évaluation des biens dans le cadre du processus de régularisation des occupations sans titre en Guadeloupe, en Martinique et à Mayotte. En effet, désormais, l’évaluation tient compte, le cas échéant, du niveau d'exposition du bien au recul du trait de côte lorsqu'il est situé dans une zone exposée au recul du trait de côte à l'horizon de 30 ans. 

Par ailleurs, une disposition permettant de rendre plus clair et explicite le régime juridique applicable dans les espaces non urbanisés de la zone 0-30 ans des communes d’Outre-mer exposées au recul du trait de côte, est introduite. Dans ces zones, seules les constructions ou installations nécessaires à des services publics ou à des activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau peuvent être autorisées, en dehors des espaces et milieux protégés (CU : L.121-23) et à condition qu'elles présentent un caractère démontable.