Vente HLM et application différée du régime de la copropriété

N° 2019-05 / À jour au 14 décembre 2021
Loi ELAN n° 2018-1021 du 23.11.18 : JO du 24.11.18 / Ord. n° 2019-418 du 7.5.19 : JO du 8.5.19 / décret n° 2021-1534 du 26.11.21 : JO du 28.11.21

La loi ELAN a habilité le Gouvernement à prendre par voie d’ordonnance les mesures permettant "l’inclusion dans un contrat de vente par un organisme d'habitations à loyer modéré à une personne physique d'un logement situé dans un immeuble destiné à être soumis au statut de la copropriété, d'une clause permettant de différer le transfert de propriété de la quote-part de parties communes à l'acquéreur jusqu'à l'expiration d'une période ne pouvant excéder dix ans à compter de la première de ces ventes intervenues dans cet immeuble, en prévoyant la possibilité d'une décote du prix de vente" (loi du 23.11.18 : art. 88, IV).

Pris en application de cette disposition, l’ordonnance du 7 mai 2019 instaure cette possibilité de différer le transfert de la propriété de la quote-part de parties communes à l’acquéreur. La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sera applicable qu’à l’issu d’une période transitoire (maximum 10 ans).

Cet outil supplémentaire et facultatif est mis à la disposition des organismes HLM dans le cadre de leur politique de vente de logements sociaux. Il permet au futur acquéreur d’un logement social de se familiariser avec le régime juridique de la copropriété.

L’ordonnance définit les droits et obligations des parties durant cette période de différé, ainsi que les conditions dans lesquelles l’acquéreur participe au paiement des charges d’entretien et de fonctionnement des parties communes.

Le décret du 26 novembre 2021 fixe les modalités d’application de cette ordonnance. Ses dispositions sont entrées en vigueur le 29 novembre 2021.

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Régime applicable pendant la période transitoire

(ord. du 7.5.19 : art. 2 / CCH : L.443-15-5-1)

Le contrat de vente conclu entre un organisme HLM et une personne physique et portant sur un logement situé dans un immeuble destiné à être soumis au statut de la copropriété peut prévoir un transfert différé de la propriété de la quote-part des parties communes attachée à un ou plusieurs lots objets de la vente.

Durée du différé : la période transitoire ne peut excéder une durée de dix ans à compter de la date de signature de l’acte authentique de vente du premier lot de l’immeuble. La date du transfert de la propriété de la quote-part des parties communes doit être mentionnée dans le contrat de vente.

Régime applicable : les dispositions de la loi du 10 juillet 1695 relatives au statut de la copropriété ne seront applicables à l’immeuble qu’à compter de la date prévue pour le transfert de la quote-part de parties communes du premier lot vendu (CCH : L. 443-15-5-1).

Toutefois, certaines dispositions relatives au statut de la copropriété demeurent applicables dès la conclusion de la vente (loi du 10.7.65 : art. 8 et 46 / CCH : L. 721-2). Il s’agit des dispositions concernant :

le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ;
la mention de la superficie de la partie privative du lot dans le contrat de vente.

En cas de revente (CCH : L. 443-15-5-6) : les dispositions encadrant l’application différée du statut de la copropriété s’appliquent aux propriétaires successifs du bien, que la cession soit réalisée à titre gratuit ou onéreux, volontaire ou forcée.

Les obligations de l’organisme HLM pendant la période transitoire

(ord. du 7.5.19 : art. 2 / décret du 26.11.21 : art. 1 / CCH : L.443-15-5-3, R.443-17-6)

Pendant la période transitoire, l’organisme HLM est tenu de :

entretenir et de veiller à la conservation des parties communes et des éléments d’équipements communs ;
prendre en charge les dépenses nécessaires à leur entretien, leur conservation et, le cas échéant, leur amélioration ;
ne pas porter atteinte à la valeur ou aux conditions de jouissance des parties communes et de celles de chacun des lots, dans le respect du règlement de copropriété ;
faire une présentation annuelle, à l’ensemble des acquéreurs, de la gestion des parties communes et éléments d’équipements communs et des travaux qu’il envisage de réaliser ainsi que de leur coût prévisionnel.

Dans le cadre de cette présentation, l'organisme HLM informe l’ensemble des acquéreurs :

des principaux contrats qui permettent d'assurer la maintenance, le fonctionnement et l'administration des parties communes et des éléments d'équipement commun de l'immeuble ;
des principales charges courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs pour l'année échue ;
des travaux qu'il a réalisés sur les parties communes et les éléments d'équipement commun de l'immeuble lors de l'année échue et de ceux qu'il prévoit de réaliser durant l'année en cours.

Au plus tard un an avant le transfert de propriété de la quote-part des parties communes, il doit également informer l’acquéreur des travaux de conservation ou d'amélioration des parties communes et des éléments d'équipement commun qu'il serait souhaitable d'entreprendre dans les dix prochaines années, en joignant une évaluation du montant global de ces travaux.

La gestion des parties communes de l’immeuble ne pourra pas faire l’objet d’une Association syndicale libre (ASL) ou d’une Association foncières urbaine libre (AFUL).

La participation de l’acquéreur aux charges

(ord. du 7.5.19 : art. 2 / décret du 26.11.21 : art. 1 / CH : L.443-15-5-5, L.443-15-5-8, R.443-17-2 à R.443-17-5)

Jusqu’à ce qu’il devienne propriétaire de la quote-part de parties communes afférente à son lot, l’acquéreur bénéficie d’un droit d’usage réel des parties communes et des équipements communs de l’immeuble.

À ce titre, il verse à l’organisme vendeur une contribution aux charges (dont la liste figure en annexe du décret du 26 novembre 2021) en contrepartie :

des services rendus liés à leur usage ;
des dépenses relatives à leur entretien courant et menues réparations ;
des services rendus liés à l’usage des différents éléments du logement y compris dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat.

Cette contribution devra être réglée mensuellement à terme à échoir (c’est-à-dire en début de mois).
Elle peut donner lieu au versement de provisions, dont le montant doit être justifié par l’organisme HLM, par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation ou par le budget prévisionnel.

Dans ce cas, la contribution doit faire l'objet d'une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, l’organisme HLM doit communiquer à l'acquéreur :

le décompte par nature de charges ;
le mode de répartition entre les acquéreurs ;
le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs.

Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition de l’acquéreur. Ce dernier peut également demander à ce que le récapitulatif des charges qui lui sont imputables lui soit transmis par l'organisme HLM par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, l'acquéreur peut demander à régler la régularisation par douzième.

Cas des immeubles équipés d'une installation centrale de chauffage, de froid ou d'eau chaude sanitaire munie de dispositifs d'individualisation des frais télé-relevables : l’organisme HLM doit également transmettre à l'acquéreur une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire de son logement (cf. Analyse juridique n°2020-15).
Cette évaluation doit être transmise à l’occasion de la régularisation annuelle des charges ou, lorsqu’elles ne donnent pas lieu au paiement de provisions, lors de la présentation annuelle de l’organisme HLM.

Avant le transfert de la propriété de la quote-part de parties communes : l'organisme HLM doit procéder à un arrêté des comptes provisoire de l'immeuble pour l'année en cours dans l'attente de l'arrêté annuel. La régularisation définitive des sommes restant dues par l'acquéreur à l'organisme et des sommes dûment justifiées dont il pourrait être tenu en lieu et place de l'acquéreur, doit être effectuée dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

Les obligations de l’acquéreur

(ord. du 7.5.19 : art. 2 / CCH : L.443-15-5-4)

L’acquéreur ne peut pas s’opposer à l’exécution de travaux par l’organisme HLM, même à l’intérieur de son logement :

s’ils sont nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ;
s’ils permettent d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité et de sécurité et d’équipements (loi n°67-561 du 12.7.67 : art. 1^er) ;
s’ils sont rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique notifié à l’organisme HLM.

Toutefois, ces travaux ne doivent pas porter atteinte de manière durable à l’affectation, la consistance ou la jouissance du logement.

S’ils occasionnent pour l’acquéreur un préjudice lié à un trouble de jouissance grave, temporaire ou non, ou à des dégradations, il est en droit de solliciter une indemnisation auprès de l’organisme HLM.

Lorsque les travaux nécessitent un accès au logement, ils doivent être notifiés à l’acquéreur au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

Modalités du transfert de propriété et constitution du syndicat des copropriétaires

(ord. du 7.5.19 : art. 2, décret du 26.11.21 : art. 1 / CCH : R. 443-17-1)

Au plus tard six mois avant le transfert de propriété de la quote-part des parties communes, l'organisme HLM rappelle aux acquéreurs la date de ce transfert par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

L’organisme HLM fait ensuite constater le transfert de propriété par acte authentique. Cet acte donne lieu à publication au service chargé de la publicité foncière et est notifié aux acquéreurs par le notaire. Les frais d'acte sont à la charge de l'organisme vendeur.

À compter du transfert, le syndicat des copropriétaires doit être constitué et l’assemblée générale des copropriétaires doit être mise en place à l’initiative de l’organisme HLM. Les obligations liées à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires s’appliquent (CCH : L. 711-2).