Dans quelles conditions une promesse de bail est-elle valable ?

N° 1994-01 / A jour au 23 septembre 2008

En principe un logement d'habitation peut faire l'objet d'une promesse, soit de prendre, soit de donner, en location. Cette promesse de bail peut être unilatérale ou synallagmatique. Ce principe ne semble pas remis en cause par la loi du 6.7.89 qui ne réglemente, ni n'interdit, cette pratique. Cette légalité de principe ne doit pas faire oublier les conditions de validité nécessaires à ce type de contrat.
Pour être valable, il convient que les éléments essentiels du contrat soient fixés, détermination de la chose louée, prix du loyer, durée du bail...
Selon qu'elle est unilatérale ou synallagmatique, les effets de la promesse sont différents. 

La promesse unilatérale

Elle ne lie que son auteur, (le locataire, en pratique) jusqu'au moment où l'option sera levée par le bénéficiaire (le propriétaire) à moins qu'elle ne devienne caduque, faute d'avoir été levée dans le délai prévu. Bien que la JP n'ait, semble-t-il, jamais condamné ce type de convention, il convient de rappeler une recommandation 91-02 de la Commission des Clauses Abusives relatives aux contrats conclus entre professionnels et non professionnels qui recommande que : « dans les contrats proposés par les professionnels aux non-professionnels ou consommateurs, soient présumées abusives, les clauses ou combinaisons de clauses qui ont pour objet de subordonner l'exécution du contrat à la seule volonté du professionnel ou à un événement dépendant de sa volonté arbitraire » (sous réserve que, dans un modèle de contrat particulier, il ne soit pas établi qu'elles ne résultent pas d'un abus de puissance économique et n'entraînent pas un avantage excessif pour leur rédacteur).

Contrairement aux promesses unilatérales de vente, aucune formalité d'enregistrement n'est exigée pour les promesses de bail.

La promesse synallagmatique

Selon une jurisprudence constante, la promesse de bail vaut bail, lorsqu'il y a accord des parties sur la chose et sur le prix (Cass. Civ. III 20.5.92). Pour renoncer à la location le locataire doit donner congé en respectant un préavis. Cette promesse de bail peut être assortie de conditions. En l'absence de réalisation de la condition, la promesse de bail devient caduque, conformément au droit commun.

Versement de sommes

Le bailleur ne peut préalablement à l'établissement du contrat de location nue (ou d'une promesse de bail) demander au candidat à la location de produire un chèque de réservation (loi du 6.7.89 : art. 22-2 modifié par la loi Dalo du 5.3.07).
En dehors de la location nue, aucune disposition légale n’est prévue. Il est possible de prévoir que le retrait de la promesse se fera moyennant versement d’une somme d’argent. La qualification juridique de celle-ci est alors essentielle ; il peut s’agir d’un dédit qui est dans ce cas une indemnité versée en contrepartie d’un droit de rétractation. La faculté de dédit doit être cantonnée dans un certain délai. En matière de vente, la jurisprudence admet que le dédit n’est exigible que si l‘échéance est dépassée et si le cocontractant défaillant a été mis en demeure.
Cela peut être des arrhes, dans ce cas si le bénéficiaire de la promesse n’accepte pas l’offre qui lui est faite, le double de la somme versée sera restitué au promettant.
Il peut s’agir d’une clause pénale dont le montant pourra être modifié par le juge. Cette somme peut être également qualifiée d'acompte sur le prix. Dans ce cs cela suppose qu'il y ait un début d'exécution du contrat de location, donc promesse synallagmatique de bail. La distinction entre dédit, arrhes, clause pénale, acompte est en pratique délicate, seul le juge, quels que soient les termes employés, peut rechercher la volonté des parties pour qualifier les sommes versées et définir les obligations qui en découlent en cas de non respect de la promesse.En présence d’un L'agent immobilier, celui-ci ne peut percevoir aucune somme, à titre de commission ou autre, avant que le contrat de location n'ait été effectivement conclu et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties (loi du 2.1.70 : art. 6).