Quels recours l'acquéreur d'un lot de copropriété peut-il envisager, lorsqu'un avant-contrat mentionne une superficie erronée ?

Achat et vente
(Avant-contrat et contrat de vente)

Une différence de superficie est, parfois, révélée du fait d'un nouveau mesurage avant la signature de l'acte authentique de vente constatant la réalisation de la vente.

Lorsque cette différence de superficie est en défaveur de l'acquéreur et qu'aucun accord amiable n'est obtenu avec le vendeur, l'acquéreur semble pouvoir opter pour l'une ou l'autre des attitudes suivantes :

Première situation : l'acquéreur accepte de signer l'acte authentique indiquant la superficie réelle, inférieure à celle résultant de l'avant-contrat

L'acquéreur, en signant l'acte authentique de vente mentionnant une superficie inférieure à celle de l'avant-contrat, exprime son accord sur la nouvelle superficie. Ceci d'autant plus que l'acquéreur bénéficie du conseil du notaire, obligatoire au stade de la signature de l'acte authentique.
Pour cette raison d'ailleurs, la recommandation n° 17 de la commission relative à la copropriété recommande au notaire, dans cette situation, de faire figurer, à l'acte authentique, une clause rectificative de manière à alerter les parties.

L'acquéreur ne pourra se prévaloir de la nullité de l'acte, sur le fondement de l'inexactitude de la mention de superficie, l'action en nullité n'étant prévue par la loi Carrez que pour absence de superficie.

Deuxième situation : l'acquéreur refuse de signer l'acte authentique

Une distinction doit être opérée selon la nature de l'avant-contrat : compromis ou promesse unilatérale de vente.

Compromis de vente

Les contractants sont définitvement engagés, l'un à la livraison de l'immeuble, l'autre au paiement du prix ; il s'agit là d'une vente.

L'action en nullité et l'action en diminution du prix, prévues par la loi Carrez, ne sont pas applicables

• d'une part, l'action en nullité ne vise que le défaut de mention de superficie. L'action peut être intentée dès la signature de l'avant-contrat et au plus tard avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signature de l'acte authentique de vente. L'hypothèse où la superficie réelle est inférieure à la superficie indiquée à l'avant-contrat n'est pas envisagée.
• d'autre part, l'action en diminution de prix n'est possible que lorsque l'acte authentique mentionne une superficie inexacte (et non lorsque cette superficie inexacte figure dans l'avant-contrat).

Néanmoins, il semblerait que le bénérficiaire de la promesse puisse disposer des voies de recours du droit commun telles que :

• l'action en nullité
• l'action résolutoire
• l'action en diminution de prix

Action en nullité

Un recours fondé sur les règles supplétives prévues par le Code Civil et notamment sur la notion classique des vices du consentement (erreur ou dol) semble possible, mais plus difficile à exercer ; la nullité ne sera pas automatique, mais soumise à la libre appréciation du juge.

L'action en nullité fondée sur l'erreur

L'erreur peut constituer une cause de nullité du contrat, lorsqu'elle porte sur une qualité substantielle. Il appartient en ce cas à l'acquéreur, s'il n'a pas fait mentionner expressément à l'avant-contrat que la superficie du bien était une condition essentielle de son engagement, de démontrer qu'il s'agissait d'un élément déterminant de son engagement et que sans cette superficie il n'aurait pas contracté.
Lorsque la différence de superficie est importante et que le bien est situé dans un secteur où les prix sont élevés cette demande sera peut-être admise par le juge.
L'erreur sur la contenance a été admise comme cause de nullité pour un terrain qui s'est révélé non constructible en raison d'un défaut de contenance (Cass. Civ. : 1.6.83).
L'action en nullité fondée sur le dol
Le dol suppose suppose des manoeuvres, des mensonges réalisés dans l'intention de tromper l'acquéreur pour obtenir son consentement. Encore faut-il que les manoeuvres soient telles qu'elles aient influencé de manière déterminante le consentement.
Il appartient à l'acquéreur de rapporter la preuve du dol par tout moyens.
Le juge apprécie souverainement si les faits sont constitutifs ou non d'un dol.

Action en résolution

Un auteur (M. Lebatteux "l'indication de la superficie dans la vente d'immeuble après la loi du 18.12.96" in "Revue Administrer" - Avril 97) considère que la différence de superficie entre la chose promise et la chose proposée à la vente entraîne la caducité de l'avant-contrat devenu sans objet ; ce qui a été promis ne peut être donné.
Cependant, la jurisprudence retient la résolution pour inexécution de l'obligation de délivrance, uniquement lorsque l'inéxécution porte sur une condition essentielle à l'acte : cet élément devra donc être démontré par l'acquéreur.

Action en diminution de prix

Le Code Civil offre deux recours, selon que la vente est faite à tant la mesure ou pour un prix global.

Dans le premier cas, lorsque l'immeuble est livré avec une contenance inférieure, l'achteur peut demander une diminution correspondante du prix.
Dans le second cas, on considère que plus que la mesure exacte, les parties ont entendu prendre en considération l'ensemble de l'opération et une diminution du prix n'est admise que si la différence de surface est suffisamment conséquente ; elle doit être égale au moins à un vingtième.
En application de ces règles, l'acquéreur peut semble-t-il, à défaut d'accord amiable avec le vendeur, et après avoir fait dresser un procès-verbal de difficulté, demander à lréaliser la vente avec une diminution du prix.
L'action doit être engagée dans l'année à compter du jour du contrat, à peine de déchéance.

Promesse unilatérale de vente

Dans la promesse de vente, le vendeur promet de vendre et le bénéficiaire de la promesse accepte cette promesse sans prendre l'engagement d'acquérir. Il conserve un délai d'option.

Avant le levée d'option

Avant la levée d'option, l'engagement du vendeur constitue une obligation de faire. La promesse ne vaut pas vente, il n'est pas possible d'analyser la situation de l'acquéreur par rapport au droit commun de la vente.
Seule une action en résiliation ou une demande en dommages et intérêts pour inexécution des obligations du promettant peuvent être envisagées.

Après la levée d'option

La levée d'option par le bénéficiaire permet la rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir. La vente est formée dès cette date.
Les solutions retenues pour le compromis peuvent trouver application dans cette situation.

QR du 2.6.98