La loi du 25 juin 1999, parue au Journal Officiel du 29 juin 1999, relative à l'épargne et à la sécurité financière, modifie la loi Scrivener, introduit un formalisme allégé en cas de renégociation de prêt et supprime l'indemnité de rembourseme

Financement de l’accession et des travaux
(Contrat de prêt)

Formalisme en cas de renégociation de prêt (loi du 25.5.99 : art. 115 / Code de la Consommation : art. L. 312-14)

La loi Scrivener ne comportait aucune disposition particulière sur la procédure à respecter en cas de renégociation de prêt. Cependant, la Cour de Cassation, se fondant sur l'article L. 312-8, al. 2 du Code de la Consommation a exigé la remise à l'emprunteur d'une nouvelle offre préalable (Cass. Civ. III : 6.1.98).

Cette décision et l'interprétation jurisprudentielle qui en était faite par les tribunaux ont conduit le législateur à modifier l'article L. 312-14 du Code de la Consommation (cf. Habitat Actualité n° 71).

En cas de renégociation de prêt, les modifications au contrat de prêt initial sont apportées par avenant.

Le contenu de l'avenant

Il comprend :

• un échéancier d'amortissement indiquant pour chaque échéance le capital restant dû en cas de remboursement anticipé
• le TEG, ainsi que le coût du crédit calculé sur la base des seuls échéances et frais à venir

Spécificité des prêts à taux variables

L'avenant comprend, dans cette hypothèse, le TEG ainsi que le coût du crédit calculé sur la base des seuls échéances et frais à venir, jusqu'à la date de révision du taux.

Délai de réflexion

L'emprunteur dispose, à compter de la réception de l'avenant, d'un délai de réflexion de dix jours.

Traitement du passé

L'arrêt de la Cour de Cassation de janvier 1998 faisait peser une menace potentielle sur tout l'encours des prêts renégociés, puisque exceptionnelles avaient été les renégociations obtenues par les emprunteurs, qui avaient donné lieu à une nouvelle offre de prêt.

Aussi, afin de prévenir ce risque, le législateur prévoit que les renégociations de prêt favorables aux emprunteurs, sont réputées régulières.

Cette disposition concerne les renégociations relatives à :

• une baisse du taux d'intérêt du prêt
• une diminution du montant des échéances
• une diminution de la durée du prêt

On peut considérer, en revanche, que les renégociations assorties d'une contrepartie ne sont pas favorables à l'emprunteur. Il en est ainsi, dès lors qu'une clause prévoit un retour au taux d'origine en cas de remboursement anticipé ou lorsque la nature du taux, ou de ses références en cas de prêts révisables, sont modifiées.

L'allongement de durée est avantageux, si le coût du report des échéances ne pèse pas sur l'emprunteur : c'est l'hypothèse de la sécurisation du PAS ; en l'occurrence, le TAEG se trouve réduit. Si le report est facturé à l'emprunteur au taux du crédit, la conclusion est plus délicate : le coût du crédit s'en trouve accru. Certes, le coût du crédit est une notion sans aucune signification économique, mais dès lors que la loi prévoit que son montant doit figurer dans l'avenant, le juge risque d'être tenté de l'utiliser pour juger du caractère avantageux ou désavantageux d'un réaménagement.

La modification du profil du prêt est également ambiguë : le passage d'échéances progressives à des échéances constantes, à taux inchangé, peut être considéré comme neutre du point de vue de l'emprunteur. L'intégration au capital des intérêts compensateurs incite pourtant le particulier à penser le contraire puisque le capital restant dû s'en trouve augmenté. A l'inverse, un rejet d'une partie des échéances, en fin de période, à taux inchangé et sans augmentation de durée totale, se traduit par une augmentation du coût du crédit, c'est-à-dire par un volume d'intérêt supplémentaire ; un juge pourrait être tenté de considérer que, de ce fait, l'opération est défavorable.

Enfin, en cas de modification de la nature du taux, il est impossible de déterminer si le passage d'une formule fixe à une formule référencée, ou d'une formule référencée à une formule fixe, est favorable. Il en est de même des modifications des sécurités associées à certains barèmes référencés.

Suppression de l'indemnité de remboursement contraint

La pénalité de remboursement anticipé généralement prévue dans tous les contrats de prêts immobiliers est supprimée en cas de vente du bien immobilier contraint par des circonstances particulières :

• changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint
• décès de l'emprunteur ou de son conjoint
• cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint

Cette disposition concerne les contrats conclus à compter du 31 juin 1999.

QR 29.6.99