Sécurité quotidienne et gardiennage ou surveillance des immeubles
N° 2002-01 / A jour au 29 août 2014
Loi du 15.11.01 : JO du 16.11.01
Intervention de la police municipale dans les immeubles d'habitation
La loi relative à la sécurité quotidienne étend à la police municipale la faculté, déjà accordée à la police et à la gendarmerie nationales d'intervenir dans les parties communes des immeubles d'habitation, sur autorisation permanente accordée par le propriétaire ou l'exploitant.
Intervention de la police ou de la gendarmerie nationales sur demande des propriétaires ou des exploitants
Les propriétaires ou les exploitants d'immeubles d'habitation peuvent demander l'intervention de la police ou de la gendarmerie pour rétablir la jouissance paisible des parties communes de l'immeuble, lorsque ces espaces sont occupés par des personnes :
- qui entravent l'accès et la libre circulation des locataires ;
- qui empêchent le bon fonctionnement des dispositifs de sécurité et de sûreté ;
- qui nuisent à la tranquillité des lieux.
Cette demande d'intervention n'est ouverte qu'aux propriétaires ou aux exploitants ayant eux-même pris des dispositions pour sécuriser l'immeuble (organisation du gardiennage et de la surveillance de l'ensemble lorsque l'importance de l'immeuble le justifient ; adoption de mesures propres à éviter les risques manifestes pour la sécurité et la tranquillité).
Gardiennage ou surveillance des immeubles d'habitation (CCH : L.127.1 - décret du 28.12.01 : JO du 30.12.01)
Les bailleurs concernés
L'obligation de gardiennage et de surveillance concerne tous les bailleurs et non uniquement les bailleurs sociaux dès lors :
- qu'ils gèrent cent logements ou plus ;
- dans un groupe d'immeubles collectifs situés
- soit en ZUS (loi du 4 février 1995 et décret du 26.12.96);
- soit dans une commune dont la population dépasse 25.000 habitants ;
- soit dans une aire urbaine de 50.000 habitants au moins et dont une ou plusieurs communes comptent plus de 15.000 habitants.
Modalités de gardiennage ou de surveillance
Les fonctions de gardiennage doivent être assurées sur l'ensemble de l'année par au moins une personne (concierges, gardiens, employés) à temps plein pour 100 logements.
Le bailleur peut, à titre complémentaire, recourir à des agents de prévention et de médiation ou à des correspondants de nuit. Le bailleur peut également faire assurer le gardiennage ou la surveillance par un prestataire de service.
Le (ou les) conseil de concertation locative est consulté par le bailleur sur la mise en œuvre ainsi que les modifications ultérieures du dispositif de gardiennage et de surveillance.
Le dispositif adopté devra être porté à la connaissance du préfet dans un délai de deux mois suivant sa demande, par le bailleur.
Sanctions en cas de non respect de l'obligation de gardiennage ou de surveillance
Des sanctions pénales sont prises à l'encontre des bailleurs qui tenteraient de :
- se soustraire aux obligations de surveillance et de gardiennage ;
- ne pas déférer à la demande du préfet ;
- de transmettre au préfet des informations mensongères.
Date d'entrée en vigueur de ces nouvelles obligations
- 1er janvier 2002 pour les bailleurs sociaux (HLM et SEM) disposant de logements situés en ZUS.
Seuls sont concernés les logements bénéficiant au titre de la taxe foncière d'un abattement de 30 % sur la valeur locative à l'expiration de l'exonération de longue durée de 15 ans ou 25 ans (CGI : art. 1388 bis I et II). - 1er janvier 2003 pour tous les autres bailleurs.
Pour rappel :
En l'état actuel de la législation, les dépenses de surveillance et de gardiennage de nuit ne sont pas des charges récupérables (loi du 6.7.89 : art. 23 - Cass. Civ. III : 8.10.97). Un accord collectif ne pourrait en décider autrement.
Sont récupérables les dépenses correspondant à la rémunération et aux charges sociales et fiscales du gardien ou du concierge dans la limite des trois quarts de leur montant lorsqu'ils assurent l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets.