Loi de Finances pour 2004 et loi de finances rectificative

Fiscalité
lois du 30/12/03 : JO du 31/12/03
N° 01/04

Crédit d'impôt pour les dépenses de gros équipements et assimilés (art.86)

Les contribuables, qu'ils soient propriétaires occupants, locataires, usufruitiers ou occupants à titre gratuit, qui supportent, pour leur habitation principale, des dépenses de gros équipements, d'équipements de production d'énergie renouvelable ou de matériaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation de chauffage peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt de 15% du coût des équipements.

Cet avantage est étendu, au même taux, soit 15 % aux travaux d'installation :

d'équipements de production d'énergie fonctionnant à l'énergie solaire
de chaudières à condensation utilisant les combustibles gazeux

Ces travaux doivent avoir été engagés entre le 1er janvier 2004 et le 31 décembre 2005.
Dans tous ces cas, le logement doit être achevé depuis plus de deux ans à la date du début d'exécution des travaux et doit constituer l'habitation principale du contribuable.

L'avantage est également étendu aux travaux d'installation ou de remplacement d'équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées réalisés dans le logement affecté à l'habitation principale du contribuable.
Les équipements concernés seront définis par un arrêté du ministre chargé du budget (à paraître).
Le taux du crédit d'impôt est porté à 25% s'agissant des équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées.
Le crédit d'impôt est ouvert aux installations :

intégrées par le constructeur ou le vendeur d'un logement neuf et qui donnent lieu à la délivrance d'une attestation
installées par une entreprise, à la demande du contribuable, et qui donnent lieu à l'établissement d'une facture ou d'une attestation

Les dépenses devront être réalisées entre le 1er janvier 2004 et le 31 décembre 2005.

Pour autant, le plafond global pluriannuel reste inchangé. Le montant des dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt est plafonné, pour la période du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2005 (et jusqu'au 31 décembre 2010 pour les dépenses relatives aux travaux de protection prescrits par un plan de prévention des risques technologiques) à :

4.000 € pour une personne seule
8.000 € pour un couple marié

Ces plafonds sont majorés de :

400 € pour le premier enfant et pour chacune des autres personnes à charge
500 € pour le second enfant
600 € par enfant à partir du troisième

Taxe sur la valeur ajoutée : taux réduit (art. 24)

L'application de la TVA à taux réduit à certains services à forte densité de main d'œuvre est prorogée jusqu'au 31 décembre 2005.
Ainsi, les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur les locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans restent soumis à un taux de TVA à 5,5 % (Directive du Conseil à paraître).

Imposition des plus-values immobilières (art. 10)

Champ d'application

Personnes imposables

Le régime des plus-values immobilières s'applique aux revenus des personnes physiques dans la gestion de leur patrimoine privé. En conséquence, il ne s'applique pas aux revenus tirés d'une activité professionnelle imposable au titre des bénéfices industriels, agricoles ou non commerciaux.
A titre d'information, les cessions à titre onéreux de biens sociaux d'une société de personnes sont soumises au régime des plus-values, celles-ci restant imposées, sous réserve de quelques aménagements, dans les mains des associés (cf. art. 150 VF du CGI).

Mutations soumises à l'imposition des plus-values immobilières

Les mutations donnant lieu à l'application du régime des plus-values immobilières sont inchangées ; y sont soumises les cessions à titre onéreux (vente, échange, apport, expropriation) portant sur des immeubles bâtis ou non bâtis quelle que soit la vocation des immeubles vendus.
Les droits relatifs à des immeubles (usufruit, nue-propriété, servitudes, etc.) sont également passibles de l'imposition des plus-values.
Il convient de noter que les cessions à titre onéreux d'immeubles loués en meublés, réalisées par des non-professionnels, sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers.
La forme et le caractère de la vente (amiable, adjudication, volontaire ou judiciaire) sont sans incidence, de même que les motifs qui ont conduit le contribuable à céder son bien.
Les mutations à titre gratuit, entre vifs ou par décès, sont exclues de ce régime.

Mutations exonérées de l'impôt sur les plus-values immobilières

Cession de la résidence principale :
Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale continuent d'être exonérées, sous certaines conditions.
Celles-ci sont considérablement assouplies puisqu'il suffit désormais que l'immeuble constitue " la résidence principale du cédant au jour de la cession " pour que les plus-values soient exonérées.
Auparavant, l'immeuble devait, en plus, avoir constitué la résidence principale du contribuable pendant au mois cinq ans.
Il convient de noter que la cession des dépendances immédiates et nécessaires de l'habitation est exonérée dès lors que leur cession intervient simultanément avec la cession de la résidence principale.

Exonération tenant à la durée de possession :
Par le jeu de l'abattement pour duréede détention de 10 % au-delà de la cinquième année de possession du bien, la plus-value est exonérée au bout de 15 ans au lieu de 22 ans auparavant.

Expropriation effectuée à la suite d'une déclaration d'utilité publique :
Les expropriations de biens et droits immobiliers consécutives à une déclaration d'utilité publique sont exonérées, à condition que l'indemnité d'expropriation soit intégralement réemployée, dans les douze mois de sa perception, à l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs immeubles.
L'indemnité de réemploi pourra être utilisée en vue de l'acquisition d'un immeuble en pleine propriété, de droits résultant du démembrement de la propriété (nue-propriété, usufruit) ou de droits indivis. Cependant, elle ne pourra être utilisée pour l'acquisition de parts ou actions de sociétés, même lorsque leur capital est composé exclusivement d'immeubles.

Exonération tenant au montant des cessions :
Les plus-values consécutives aux cessions d'immeubles ou de droits immobiliers démembrés pour un prix n'excédant pas 15.000 € sont exonérées d'impôts. Ce seuil s'apprécie opération par opération et non plus annuellement.
Le seuil de 15.000 € s'apprécie en tenant compte de la valeur en pleine propriété de l'immeuble ou de la partie d'immeuble. Ainsi, en cas de cession de l'usufruit ou de la nue-propriété, la plus-value ne sera pas exonérée même si le prix de cession est inférieur à 15.000 €, dès lors que la valeur de l'immeuble auquel il se rattache est supérieure à 15.000 €.

Exonération tenant à la qualité de titulaire de pension vieillesse ou de la carte invalidité :
Sont éxonérés d'imposition au titre des plus-values immobilières les titulaires de la carte invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième catégorie prévues à l'article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale, de même que les titulaires de pension vieillesse qui, au titre de l'avant dernière année précédant celle de la cession, n'étaient pas passibles de l'impôt de solidarité sur la fortune et dont le revenu fiscal n'excède pas la limite prévue à l'article 1417 I du CGI, soit, pour l'année 2002, 7.046 € pour la première part de quotient familial, majoré de 1.882 € pour chaque demi-part supplémentaire.

Opérations de remembrement et assimilés :
Les opérations de remembrement, et les opérations assimilées, donnant lieu à exonération d'imposition des plus-values immobilières sont désormais expressément définies par la loi.
Il s'agit des cessions de biens et droits immobiliers échangés dans le cadre d'opération de remembrement foncier (art. 1055 du CGI), des opérations de remembrement ou d'échanges amiables effectués conformément aux article L. 122-1, L. 123-1, L. 123-24 et L. 124-1 du Code rural, ainsi que des soultes versées en application de l'article L. 123-4 du Code rural.
La condition tenant à l'absence d'intention spéculative est supprimée.

Fait générateur de l'imposition au titre des plus-values immobilières

Le fait générateur reste constitué par la cession à titre onéreux d'un bien immobilier ou d'un droit démembré de propriété afférent à un immeuble.
Désormais, l'impôt est réglé lors de chaque transaction immobilière, préalablement à l'exécution de l'enregistrement ou de la publicité foncière.
Les reports de taxation en cas de conclusion d'un bail à construction ou en cas d'aliénation d'un terrain à bâtir sont supprimés.
En cas d'expropriation ou de cession au profit d'une collectivité publique, ces reports sont aménagés (cf. obligations déclaratives et de paiement).

Calcul de la plus-value brute

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.

Définition du prix de cession

Il s'agit du prix de cession tel qu'il est stipulé dans l'acte de vente, sauf reprise de l'administration en cas de dissimulation.
Lorsqu'un bien est cédé en viager, le prix de cession retenu est la valeur en capital de la rente à l'exclusion des intérêts.

Dans le cadre d'une expropriation, le décret du 31 décembre 2003 (JO du 01.01.04) fixe les indemnités à retenir pour le calcul de la plus-value.
Les indemnités à retenir sont toutes celles versées à un même bénéficiaire à l'exception de celles qui ne sont pas représentatives de la valeur de cession du bien.

Correction à apporter au prix de cession :
Le prix de cession est majoré de toutes les charges et indemnités mentionnées à l'article 683 I deuxième alinéa du CGI. Ce sont toutes les charges en capital, et toutes les indemnités stipulées au profit du cédant. Sont concernées les charges que le contrat impose à l'acquéreur à la décharge du vendeur.
Les indemnités d'assurance consécutives à un sinistre partiel ou total ne sont pas prises en compte.
Le prix de cession est réduit sur justificatif du montant de TVA acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l'occasion de la cession. Il peut s'agir de commissions versées à un intermédiaire, de frais de mainlevée d'hypothèque, d'honoraires versés à un architecte pour les travaux ayant permis d'obtenir un accord préalable à un permis de construire.

Définition du prix d'acquisition

Il s'agit du prix effectivement acquitté par le cédant, tel que stipulé dans l'acte, sauf reprise de l'administration en cas de dissimulation.
Lorsqu'un bien est acquis moyennant le versement d'une rente viagère, le prix retenu est la valeur de la rente à l'exclusion des intérêts.
En cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur vénale au jour du transfert diminuée le cas échéant de l'abattement de 20 % prévu à l'article 764 bis du CGI.

Majoration du prix d'acquisition :
Les intérêts d'emprunt afférents à l'acquisition ou la réparation d'une résidence secondaire ne peuvent plus être pris en compte.
Les frais et dépenses diverses susceptibles de majorer le prix d'acquisition sont limitativement énumérés. Ils ne peuvent être pris en compte que s'ils sont justifiés sauf lorsqu'ils font l'objet d'un abattement forfaitaire.
Il s'agit :

des charges et indemnités imposées par le contrat à l'acquéreur à la décharge du vendeur lors de la cession ;
des frais afférents à l'acquisition à titre gratuit : frais d'acte et de déclaration, ainsi que les droits de mutation à titre gratuit afférents exclusivement au bien aliéné ;
des frais afférents à l'acquisition à titre onéreux : ils peuvent être retenus pour leur montant réel sur justification ou forfaitairement, à hauteur de 7,5 % du prix d'acquisition au lieu de 10% auparavant ;
les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration : pour être prises en compte, ces dépenses ne doivent pas avoir été déduites du revenu imposable au titre de l'impôt sur le revenu et ne doivent pas présenter le caractère de dépenses locatives. Ces dépenses doivent être justifiées. Les travaux réalisés par le contribuable lui-même ne peuvent plus être pris en compte. Si le vendeur ne peut justifier de leur montant réel, il peut évaluer l'ensemble des dépenses forfaitairement à 15% du prix d'acquisition, à condition de pouvoir rapporter la preuve de la réalité des travaux et d'avoir détenu le bien plus de 5 ans ;
frais de voirie, réseaux et distribution : ces frais imposés par la collectivité locale, dans le cadre d'un plan d'occupation des sols ou d'un plan local d'urbanisme, s'ajoutent au prix d'acquisition.

Détermination de la plus-value nette imposable

Abattement pour durée de détention du bien

La plus-value brute réalisée est réduite d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention du bien au-delà de la cinquième année.
La plus-value se trouve donc exonérée après 15 années de détention au lieu de 22 ans auparavant.

Abattement fixe

Un abattement fixe de 1.000 € est opéré sur la plus-value brute après abattement pour durée de détention.
Cet abattement est applicable opération par opération.
Cet abattement ne sera plus relevé en cas d'expropriation et l'abattement spécifique applicable en cas de cession d'une première résidence secondaire taxable est supprimé.

Les moins-values

Le principe de non-imputation des moins-values est réaffirmé.
Toutefois, une exception est prévue lors de la vente d'un immeuble par fractions successives, conclue entre les mêmes parties et constatée par le même acte soumis à publication ou enregistrement.
Dans ce cas, les moins-values brutes, réduites de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, s'imputent sur les plus-values brutes, corrigées le cas échéant de l'abattement pour durée de détention.

Modalités d'imposition

Taux d'imposition

La plus-value est désormais taxée au taux proportionnel de 16 % et non plus selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu.
A cela s'ajoutent les prélèvements sociaux CSG (7,5 %), CRDS (0,5 %), et le prélèvement social de 2 %, ce qui porte le taux d'imposition légal à 26 %.
La conservation des hypothèques ou la recette des impôts procèderont au recouvrement de ces prélèvements.

Obligations déclaratives et de paiement

Les obligations déclaratives et de paiement varient en fonction de la nature de l'acte de cession.
Le paiement fractionné de l'impôt est supprimé.

Transfert de propriété constaté par acte notarié

La déclaration est déposée à la conservation des hypothèques à l'appui de la réquisition de publier (pour les cessions de bien situés en Alsace/Moselle, la déclaration est remise lors de la présentation à l'enregistrement).
L'absence de déclaration entraîne le refus du dépôt ou de la la formalité d'enregistrement.
Si le transfert de propriété résulte d'un acte verbal, la déclaration doit être faite à la recette des impôts dont relève le domicile du vendeur dans un délai d'un mois à compter de la cession.
Lorsque la plus-value est exonérée ou lorsque la cession ne donne pas lieu à imposition, aucune déclaration n'est nécessaire. Cependant, l'acte de cession, soumis à la formalité fusionnée ou présenté à l'enregistrement, devra préciser la nature et le fondement de cette exonération, sous peine de refus de dépôt ou de la formalité d'enregistrement.
L'impôt sur le revenu afférent à la plus-value est versé lors du dépôt de la déclaration, avant l'exécution de l'enregistrement ou de la formalité fusionnée.
A défaut de paiement ou si s'il existe une discordance entre le montant de l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value figurant sur la déclaration et le montant effectivement versé lors de la réquisition ou de la présentation à l'enregistrement, le dépôt ou la formalité sera refusé.
Lorsque l'acquéreur est tenu de désintéresser les créanciers du vendeur ou lorsque l'acquéreur est une collectivité publique qui n'a pas encore versé le prix au jour du transfert, la loi prévoit un système dérogatoire.
La déclaration est alors déposée à la recette des impôts dont relève le domicile du vendeur dans un délai de deux mois à compter de la date de l'acte :

lorsque l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value ne peut être intégralement acquitté en raison de créances primant le privilège du trésor
lorsque la cession est effectuée au profit d'une personne publique

L'acte de cession précise, sous peine de refus de dépôt ou de la formalité, que l'impôt afférent à la plus-value ne peut être intégralement acquitté ou que la vente a été réalisée au profit d'une personne publique, et mentionne le lieu où le notaire rédacteur de l'acte dépose la déclaration.
L'impôt est ensuite réglé à la recette des impôts, où la déclaration est déposée, par le vendeur, lorsque l'impôt n'a pu être acquitté à la conservation des hypothèques, et par le notaire, lorsque la cession est constatée au profit d'une collectivité publique.

Transfert de propriété constaté par un acte passé en la forme administrative

Pour les actes passés en la forme administrative qui constatent une mutation immobilière amiable ou forcée au profit d'une collectivité publique, la déclaration est remise à la collectivité publique cessionnaire préalablement à la réquisition de publier ou à la présentation à l'enregistrement. Dans ce cas, l'absence de déclaration à l'appui de la réquisition de publier ou de la présentation à l'enregistrement n'entraîne pas refus du dépôt ou de la formalité.
Lorsque la plus-value est exonérée, le cédant doit communiquer au cessionnaire la nature et le fondement de l'exonération afin qu'il en soit fait mention dans l'acte passé en la forme administrative. L'absence de cette mention n'entraîne pas refus de dépôt.
L'impôt afférent à la plus-value est payé au bénéfice de la recette des impôts, par le comptable public assignataire, sur le prix dû au vendeur, au vu de la déclaration transmise par la collectivité publique.

Transfert de propriété constaté par une ordonnance judiciaire

La déclaration est déposée à la recette des impôts dont relève le domicile du vendeur dans un délai d'un mois à compter de la date du versement du prix de cession. L'absence de déclaration à l'appui de la réquisition de publier ou de la présentation à l'enregistrement n'entraîne pas refus du dépôt ou de la formalité.
L'impôt afférent à la plus-value est versé à la recette des impôts dont relève le domicile du vendeur dans un délai d'un mois à compter de la date du versement du prix de cession. L'absence de règlement à l'appui de la réquisition de publier ou de la présentation à l'enregistrement n'entraîne pas le refus du dépôt ou de la formalité.

Modification du dispositif de réduction d'impôt pour les investissements locatifs dans certaines résidences de tourisme (art. 9)

Lors de l'achat d'un logement neuf destiné à la location faisant partie d'une résidence de tourisme située dans une zone classée de revitalisation rurale ou une zone rurale inscrite dans la liste concernée par l'objectif n° 2 des fonds structurels européens, le contribuable peut bénéficier d'une réduction d'impôt. En contrepartie, le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu pendant 9 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme.
Cette réduction d'impôt est calculée en fonction du prix de revient du logement pris en compte dans la limite de 50.000 € pour une personne célibataire, divorcée ou veuve et de 100.000 € pour un couple.

Le taux de la réduction d'impôt est porté à 25 % et le montant maximal de l'avantage fiscal est porté à 12.500 € pour une personne seule et 25.000 € pour un couple marié ou lié par un PACS.
La réduction est étalée sur quatre années au plus à raison du quart de l'avantage maximal chaque année soit 3.125 € pour une personne seule et 6.250 € pour un couple.

Ces dispositions sont applicables aux logements acquis ou achevés à compter du 1er janvier 2004.

Une réduction d'impôt est également prévue en cas d'acquisition d'un logement achevé avant le 1er janvier 1989 et qui fait l'objet de travaux de réhabilitation. Ces travaux doivent avoir nécessité l'obtention d'un permis de construire et être achevés dans les deux années qui suivent l'acquisition du logement. La liste de ces travaux sera établie par un décret (à paraître).
Cette réduction d'impôt est calculée en fonction du prix de revient du logement majoré des travaux de réhabilitation (à l'exclusion des travaux déductibles des revenus fonciers) pris en compte dans la limite de 50.000 € pour une personne célibataire, divorcée ou veuve et de 100.000 € pour un couple.
Le taux de la réduction est de 20 %. La réduction est accordée au titre de l'année d'achèvement des travaux de réhabilitation.
La réduction est étalée sur six années au plus à raison chaque année du sixième de l'avantage maximal, soit 1.667 € pour une personne seule et 3.334 € pour un couple.

Il convient de noter que l'application de ce dispositif entraîne une réduction temporaire de la déduction forfaitaire, représentative de l'amortissement de l'immeuble et des frais de gestion, prévue par le droit commun des revenus fonciers. Dans ce cas, la déduction forfaitaire est, en effet, ramenée à 6 % (au lieu de 14 %) pour les revenus des neufs premières années de location du logement.

Il ne peut être opéré qu'une seule réduction à la fois.

Collectivités locales: taxe d'enlèvement des ordures ménagères (art. 107)

Chaque année, les assemblées délibérantes des communes ou établissement public de coopération intercommunale / EPCI à fiscalité propre, compétents en la matière, votaient le produit attendu de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Les services fiscaux calculaient ensuite le taux correspondant.
Les communes et EPCI décideront eux-même de ce taux par délibération de leur assemblée délibérante. Cette disposition est applicable pour l'établissement de la taxe due au titre des années 2005 et suivantes.

Impôts locaux (art. 110)

Les coefficients de revalorisation forfaitaire des valeurs locatives servant de base aux impôts directs locaux sont, pour l'année 2004, fixés uniformément à 1,015 pour les propriétés bâties et non bâties.

Ventes de droits immobiliers démembrés

Taux de TVA réduit (art. 25)

Le mécanisme du démembrement de propriété permet aux ménages souhaitant investir à long terme dans l'immobilier d'acquérir la nue-propriété de logements nouvellement construits, l'usufruit temporaire étant attribué à des bailleurs professionnels, tels que les organismes d'habitations à loyer modéré.
Les ventes de droits immobiliers démembrés de logements sociaux neufs à usage locatif sont éligibles au taux réduit de TVA lorsque l'usufruitier bénéficie d'un prêt aidé par l'Etat et conclut avec lui une convention ouvrant droit à l'APL en application du 3° et du 5° de l'article L. 351-2 du CCH.

Exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (art. 104)

Les logements sociaux neufs bénéficiant du taux réduit de TVA sont exonérés de TFPB pendant 15 ans, dès lors que le prêt aidé de l'Etat permet de financer au moins 30 % du coût de la construction (contre 50 % selon le droit commun).

Application du régime micro-foncier à certains détenteurs de parts de sociétés de personnes (art 5°)

Le bénéfice du régime micro-foncier est étendu, sous certaines conditions, aux personnes physiques qui détiennent des parts de sociétés de personnes qui donnent en location des immeubles nus.

Pour se voir appliquer le régime micro-foncier, trois conditions cumulatives doivent être réunies :

la société ne doit pas être soumise à l'impôt sur les sociétés,
la société ne possède pas d'immeuble pour lequel elle bénéficie d'un régime fiscal particulier (dispositif Robien, Besson, Périssol notamment),
l'associé possède par ailleurs au moins un immeuble donné en location nue.

Le contribuable sera soumis de plein droit à ce régime dès lors que ses revenus fonciers bruts annuels n'excèdent pas 15.000 €.
Toutefois, le contribuable peut, selon les mêmes conditions que le droit commun des revenus fonciers, opter pour le régime réel d'imposition.