Quelles sont les conséquences de l'annulation d'un arrêté d'insalubrité, ou de péril, sur la situation du locataire, au regard des loyers dûs et des aides au logement ?

Logement des personnes défavorisées
(Insalubrité et péril)
N° 37/04

Dans les locaux faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril, le paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l'occupation d'un logement est suspendu :

à compter du 1er jour du mois qui suit la date de l'envoi de la notification ou de l'affichage en mairie et sur la façade de l'immeuble ou du logement de l'arrêté
jusqu'au 1er jour du mois qui suit la date d'achèvement des travaux mentionnée dans l'arrêté prononçant la mainlevée de l'insalubrité ou du péril.

La notification de l'arrêté aux organismes payeurs des aides au logement suspend le versement des aides pendant cette même période.

Lorsque l'arrêté est annulé, soit pour vice de forme, auquel cas l'administration doit réinstruire, soit pour des motifs de fond (tenant à la qualification de l'insalubrité) : quelle est alors la situation du locataire ?

La nullité de l'arrêté d'insalubrité

En droit administratif, du fait de la présomption de légalité attachée aux actes administratifs, l'acte nul produit ses effets jusqu'à son annulation.
La nullité doit être constatée soit par le juge soit par l'autorité administrative. Elle anéantit rétroactivement toutes les conséquences de l'acte administratif.
Ainsi, l'annulation de l'acte administratif va anéantir l'autorisation de suspendre les loyers et l'aide au logement.

Incidence sur les loyers

Le droit pour le bailleur de recouvrer les loyers

Juridiquement le bailleur est en droit d'exiger du locataire le paiement des loyers depuis le 1er jour du mois qui suit la date de l'envoi de la notification et si le locataire ne s'acquitte pas des loyers sur la période, après un délai raisonnable, il pourrait engager une action en résiliation de bail en référé ou au fond. Le locataire n'étant pas fautif et pouvant avoir réelles difficultés à s'acquitter de cette somme, pourra demander au juge des délais de paiement (Code civil : art. 1244-1).
Le locataire pourra aussi saisir le FSL d'une demande d'aide au maintien dans son logement.

Les moyens pouvant être soulevés par le locataire pour contester le paiement du loyer

Pour s'opposer à tout ou partie du paiement du loyer, le locataire se fondant sur le constat établi par la DDASS ou le SCHS pourrait saisir le juge d'instance afin qu'il fixe les travaux nécessaires, et condamne le bailleur à leur exécution, en se fondant, en particulier sur la non décence du logement (loi du 6.7.89: art. 20-1 / art. 187 de la loi SRU).
Si les travaux ordonnés par le juge pour rendre le logement conforme aux normes de décence ne sont pas réalisés, le juge peut réduire le montant du loyer.

Le locataire peut également demander des dommages et intérêts en raison du préjudice qu'il subit du fait de l'inexécution des travaux après mise en demeure ou sommation. Toutefois le défaut d'entretien du bailleur ne saurait justifier la suspension du paiement des loyers (Cass. Civ. : 18.3.92). La Cour de cassation n'admet le principe de l'exception d'inexécution que dans le cas où le locataire se trouve dans l'impossibilité d'occuper le logement (Cass. Civ. : 20.2.91).

Enfin, le locataire peut demander une suspension partielle ou totale du loyer sur le fondement de l'article 1722 du Code civil. "Si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un ou l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement" (Code civil : art. 1722).

Incidence sur l'aide au logement

Principes

Tous les arrêtés de péril et d'insalubrité ainsi que les arrêtés de mainlevée sont transmis aux organismes débiteurs d'AL. L'arrêté mentionne l'interdiction pour le bailleur de percevoir un loyer.
A réception d'un arrêté de péril ou d'insalubrité, le droit à l'AL est suspendu à compter du mois suivant celui de la réception de la notification de l'arrêté.
A réception de l'arrêté de mainlevée d'insalubrité ou de péril, le droit à l'AL est rétabli à compter du mois suivant celui de la date d'achèvement des travaux indiquée dans l'arrêté de mainlevée d'insalubrité ou de péril. Ceci correspond au premier mois où le loyer est dû à nouveau par les locataires.
Aucune disposition n'est prévue pour l'hypothèse où l'arrêté ferait l'objet d'une annulation; la nullité anéantissant rétroactivement toutes les conséquences de l'arrêté, le locataire devra être rétabli dans ses droits. En cas d'annulation de l'arrêté de péril ou d'insalubrité, le droit à l'allocation de logement doit être rétabli au fur et à mesure que l'allocataire s'acquitte du paiement de ses loyers qui avait été suspendu à la date d'envoi de la notification de l'arrêté.

Conséquences pratiques de la nullité de l'arrêté

Situation correspondant à la période postérieure à l'annulation de l'arrêté

Si la non-décence du logement est établie (ce qui est normalement le cas d'un logement qui a pu être qualifié d'insalubre) le dossier sera traité selon le dispositif lié à la décence. La procédure dérogatoire prévue par les textes est mise en place, c'est à dire la suspension du tiers payant (en réalité la non reprise du versement du loyer en tiers payant si c'était le cas auparavant) et le versement de l'aide entre les mains du locataire pendant 6 mois, délai pendant lequel celui-ci doit entamer une démarche, amiable auprès de son bailleur, ou judiciaire (tribunal d'instance) visant à demander la mise aux normes de son logement. Toute preuve de démarche, quelle qu'elle soit permet le maintien automatique et sans limitation dans le temps des versements entre les mains de l'allocataire.
A l'issue du délai de 6 mois :

soit l'allocataire a apporté la preuve qu'il a effectué une démarche, y compris par la copie d'une simple lettre et le droit est maintenu, ou repris à la date d'effet de la suspension, et ce, sans limitation dans le temps ;
soit l'allocataire n'apporte pas la preuve d'une démarche et le droit est suspendu à compter du 7ème mois qui suit le début de la dérogation.

L'AL ne pourra être rétablie avec effet rétroactif au mois de suspension (c'est-à-dire le 7ème mois qui suit le début de la dérogation) et dans la limite de la prescription biennale que si il fournit une preuve d'engagement d'une démarche ou en cas de jugement concluant à la décence du logement
Cette procédure n'est valable que pour l'avenir.

Situation correspondant à la période antérieure à l'annulation de l'arrêté

Pour le passé, période au cours de laquelle le locataire était dispensé de s'acquitter d'un loyer, la procédure rappelée ci-dessus ne peut pas s'appliquer ; si l'AL était versée en tiers payant au bailleur, il ne parait pas possible de rétablir ce dispositif alors que l'on a connaissance de la non décence du logement. Il convient dans ce cas de verser l'AL à l'allocataire au fur et à mesure qu'il se met à jour de ses loyers.
Si le logement est décent et que l'allocation de logement était versée en tiers payant, celle-ci devrait également être versée au bailleur au fur et à mesure que le locataire s'acquitte de ses loyers; toutefois dans un tel cas, il est souhaitable que soit versé un rappel au bailleur qui devra ainsi le déduire des loyers dus, c'est à dire ceux qui avaient été suspendus pendant la période d'effet de l'arrêté de péril ou d'insalubrité.
Si l'allocataire était auparavant en situation d'impayés, le rappel ne pourra être versé au bailleur qu'après mise en place de la procédure d'impayés avec production d'un plan d'apurement.

Lorsque l'arrêté d'insalubrité ne concernait que les parties communes d'un immeuble et qu'il est annulé, il convient d'appliquer les règles ci dessus. On rappelle que les règles de décence ne concernent que les logements, donc les parties privatives d'un immeuble.

Note réalisée avec le concours du Pôle de l'habitat indigne et de la CNAF