Remboursement des frais de quittances à l'agent immobilier

N° 2004-11 / A jour au 7 avril 2011

L'agence immobilière gérant pour le compte d'un propriétaire est-elle en droit de demander le remboursement des frais d'établissement et d'envoi des quittances et avis d'échéance ?

La loi

"Le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges" (loi du 6.7.89 : art. 21) ; cet article est réputé d'ordre public en application de l'article 2 de la même loi.
Le code civil précise qu'on ne peut déroger par des conventions particulières aux lois qui intéressent l'ordre public (art. 6).

La loi ENL a ajouté dans la liste des clauses réputées non écrites figurant à l'article 4 de la loi du 6.7.89, la clause qui "fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépenses et de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile" (ENL : art. 84 / loi du 6.7.89 : art. 4.p).

Les réponses ministérielles

" La remise d'une quittance par le bailleur ou le gestionnaire au locataire n'est pas systématique. Elle est en revanche obligatoire lorsque le locataire en fait la demande, conformément aux dispositions de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 tendant a améliorer les rapports locatifs. Le bailleur ou le gestionnaire est libre cependant de choisir les modalités de cette remise" (Rép. Min. n° 48296 : JO AN du 7 avril 1997).

L'organisme gestionnaire peut donc choisir de refuser d'adresser systématiquement par voie postale un tel document.

Toutefois lorsque le professionnel choisit l'envoi par la voie postale :

• "l'envoi d'un avis d'échéance ou d'une quittance au locataire est un acte d'administration du bien loué dont le loyer est la contrepartie. Les frais correspondants (frais postaux et frais d'agence selon les cas) ne peuvent être réclamés en sus du loyer au locataire(Rép. Min. n° 56620 : JO AN du 3.12.84 et Rép. Min n°66853 : JO AN du 31.1.06) ;
  
• "l'envoi d'une quittance ou d'un avis d'échéance, à un locataire par une agence immobilière qui gère un logement pour le compte d'un propriétaire est un acte d'administration du bien loué. Les frais correspondants ne peuvent être réclamés au locataire en sus du loyer, le gérant n'étant que le représentant du propriétaire" (Rép. Min. : n° 9919 : JO AN du 14.2.94) ;
• "l'établissement des quittances de loyer constitue un acte d'administration du bien loué dont le loyer est la contrepartie et ne doivent pas entraîner de frais supplémentaires pour le locataire" (Rép. Min. n° 39514 : JO AN du 2.12.96) ;
• « selon la loi en vigueur, les frais d'établissement et d'envoi d'une quittance de loyer (frais postaux et/ou d'agence) ne peuvent, en aucun cas, être imputés au locataire » (Rép. Min n°11907 : JO AN du 8.5.07)
  

Une réponse ministérielle indique que le ministre du Logement et de la ville a saisi le secrétaire d'Etat chargé de l'industrie et de la consommation afin que l'ampleur des pratiques des agences immobilières qui continuent de facturer aux locataires les frais d'envoi des quittances, soit appréciée dans le cadre des contrôles menés par la DGCCRF

Pour mémoire, cette dernière peut notamment constater les infractions aux dispositions de l'article 4 de la loi du 6.7.89 (Rép. Min. : n° 20725 : JO AN du 18.11.08).

La jurisprudence

Une cour d'appel confirmative a considéré comme entachée d'une nullité de plein droit "les dispositions qui imposent au preneur une facturation spécifique pour la confection de l'appel de fonds (soit environ 1,83 € TTC par mois), la confection de la répartition des charges (soit environ 5 € TTC par an) en l'espèce et la régularisation de l'APL dès lors que les sommes correspondantes ne rentrent pas dans les prévisions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et des textes d'application concernant les charges récupérables auxquels ils renvoient. Que, de plus, elles constituent un détournement du système contractuel résultant des rapports bailleur-preneur puisque la rémunération d'un intermédiaire incombe au propriétaire" (Cour d'Appel de Rennes / arrêt n° 725 en date du 14.12.95 ; parue "in" Info FNAIM : juillet 96).