Diagnostics techniques

4 - Certains bâtiments sont cependant exclus de l’obligation de fournir le DPE (se renseigner auprès de l'ADIL)

5 - Certaines opérations ne sont pas concernées par l’obligation de fournir un état des risques naturels et technologiques (se renseigner auprès de l'ADIL).

6 - Si le DPE a été établi avant le 1^er novembre 2007 par un opérateur non certifié, il reste valable et utilisable dans la limite de sa durée de validité (Communiqué DHUP : 24.9.07).

N° 2005-25 / A jour au 31 janvier 2011

La loi de simplification du droit (loi du 9.12.04) a autorisé le gouvernement à légiférer par ordonnance notamment pour harmoniser les modalités d'établissement des diagnostics permettant l'information des acquéreurs et des locataires.

Un document unique, "le dossier de diagnostic technique" est désormais prévu et les conditions à remplir par les professionnels (compétence, assurance et indépendance) sont définies.

Le dossier de diagnostic technique (art. 18 / CCH : art. L. 271-4 -I à L. 271-6)

L'ensemble des diagnostics relevant jusqu'ici de textes législatifs et réglementaires épars sont désormais regroupés. L'application de ce nouveau dispositif est soumis à la publication de décrets.

En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, huit documents :

• 1° Le constat de risque d'exposition au plomb(Code de la santé publique : art. L. 1334-5 et L. 1334-6) pour les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation construits avant le 1er janvier 1949.

En cas de vente portant sur des locaux situés dans une copropriété, le constat porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement ; il en est de même lorsque les locaux appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux.

La durée de validité de ce document est fixée à un an (décret du 21.12.06).

Si le constat de risque d'exposition au plomb établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté (à paraître), il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique.

• 2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante(Code de la santé publique : art. L. 1334-13).

• 3° L'état relatif à la présence de termites dans un immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral(Code de la santé publique : art. L. 133-6).

En cas de vente portant sur des locaux situés dans une copropriété, l'état parasitaire porte exclusivement sur la partie privative du lot ; il en est de même lorsque les locaux appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux.

La durée de validité de ce document est limitée à six mois (décret du 21.12.06).

• 4° L'état de l'installation intérieure de gaz(Code de la construction et de l'habitation : art. L. 134-6) pour les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de quinze ans.

En cas de vente de locaux situés dans une copropriété, il porte exclusivement sur la partie privative du lot ; il en est de même lorsque les locaux appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux. Sa durée de validité est limitée à trois ans (décret du 21.12.06).

Deux documents sont réputés équivalent à l'état de l'installation intérieure de gaz, dès lors qu'ils ont été établi depuis moins de trois ans à la date à laquelle l'état doit être produit : le certificat de conformité aux règles techniques et de sécurité effectué par un organisme agréé, et le diagnostic réalisé dans le cadre d'opérations organisées par les distributeurs.

• 5° L'état des risques naturels et technologiques dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret (Code de l'environnement : art. L. 125-5 I).

Si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l'immeuble est inscrite dans une de ces zones ou l'arrêté préfectoral fait l'objet d'une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l'acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l'état existant.
L' état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet.

• 6°Le diagnostic de performance énergétique(CCH : art. L. 134-1).

L'obligation pour un propriétaire de tenir le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur qui en fait la demande est applicable à compter du 1er novembre 2006 lorsqu'il s'agit d'un immeuble existant. Le DPE fourni doit avoir moins de 10 ans (décret du 21.12.06).

En revanche la production d'un diagnostic de performance énergétique est exigible pour les constructions neuves dont le permis de construire est postérieur au 30 juin 2007.

En cas de vente d'immeuble à construire (VEFA) la production d'un diagnostic de performance énergétique n'est pas requise au moment de la signature de l'acte authentique ; mais le promoteur doit le remettre à l'acheteur au plus tard à la réception (CCH : art. L. 261-1 et L. 134-2).

• 7° Depuis le 1er janvier 2009, l'état de l'installation intérieure d'électricité pour les immeubles à usage d'habitation(CCH : art. L. 134-7 / décret du 22.4.08)

En cas de vente de locaux situés dans une copropriété, il porte exclusivement sur la partie privative du lot ; il en est de même lorsque les locaux appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux.

• 8° Depuis le 1er janvier 2011, le document relatif à l'état de l'installation d'assainissement non collectif délivré par la commune(CSP : art. L. 1331-11-1).

Ce document devra être fourni lorsque l'immeuble à usage d'habitation n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées.

Conséquence de l'absence d'un document

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de l'un des documents en cours de validité relatif au plomb, à l'amiante, aux termites,au gaz et à l'installation intérieure d'électricité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, de l'état des risques naturels, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

En revanche le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative : l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations qu'il contient.

Si l'un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente.

Exigences requises pour les professionnels susceptibles d'effectuer ces différents constats et diagnostics (décret du 5.9.06)

Tous les documents, à l'exception de l'état des risques naturels et technologiques, sont établis par un professionnel présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés.

Ce professionnel est tenu de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. A compter du 1er novembre 2007, il devra être certifié par un organisme accrédité.

Il ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir l'un des documents.

Des sanctions pénales sont prévues (amende de 1 500 € portée à 3 000 € en cas de récidive) tant pour la personne qui établit un diagnostic ou constat sans respecter les règles de compétences, d'organisation et d'assurance et les conditions d'impartialité et d'indépendance, que pour le vendeur qui, en vue d'établir un diagnostic, fait appel à une personne qui ne satisfait pas aux conditions précitées (CCH : art. R. 271-4).

Signalement des termites et démolition (art. 16 / CCH : art. L. 133-4 à 6, R. 133-3 à R. 133-6)

Dès qu'il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l'occupant de l'immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie. A défaut d'occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Pour les parties communes d'un immeuble en copropriété, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires.

Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de termites sont identifiés, un arrêté préfectoral, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux, délimite les zones contaminées ou susceptibles de l'être à court terme.

En cas de démolition totale ou partielle d'un bâtiment situé dans ces zones, les bois et matériaux contaminés sont incinérés sur place ou traités avant tout transport si leur destruction par incinération sur place est impossible. La personne qui a procédé à ces opérations en fait la déclaration en mairie.

Cette disposition qui existait auparavant est inchangée ; il s'agit simplement d'une codification des articles 2 et 3 de la loi du 8 juin 1999 relative à la protection contre les termites.

Information des locataires ou candidats locataires (art. 21 / loi du 6.7.89 : art. 2 et 3-1 / décret du 15.5.08)

Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, doit être annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son premier renouvellement. Il comprend :

- Depuis le 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique datant de moins de 10 ans ; toutefois le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative. A compter de cette date, le propriétaire bailleur tient également le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. Le DPE doit également être annexé au renouvellement intervenant à une date postérieure à l'expiration du délai de validité.

En cas de location saisonnière, le propriétaire peut ne remettre au locataire avec le contrat de location qu'une partie du contenu réglementé du DPE (arrêté du 3.5.07 : JO du 17.5.07). Il doit toutefois tenir le DPE à disposition du locataire.

- Depuis le 12 août 2008, le constat de risque d'exposition au plomb datant de moins de 6 ans.

Dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles ou dans des zones de sismicité (Code de l'environnement : art. L. 125-5 I) et à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication au recueil des actes administratifs dans le département des arrêtés préfectoraux, qui aura dû intervenir avant le 17 février 2006, soit au plus tard le 1er juin 2006, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques. L'obligation de fournir l'état des risques est applicable aux nouveaux locataires entrant dans les lieux postérieurement à l'entrée en vigueur du dispositif.
A défaut d'annexion de l'état des risques ou à défaut d'information relative aux sinistres survenus et indemnisés au titre de la garantie catastrophe naturelle ou technologique le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou la diminution du prix du loyer (Code de l'environnement : art. L. 125-5-V).

Sont concernés par cette obligation d'information tous les bailleurs du parc privé ou social à l'exception des propriétaires de logements-foyers : les logements soumis à la loi du 6 juillet 1989 (location de droit commun, logement du parc social...), mais également les logements meublés et les locations saisonnières, les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, les locations consenties aux travailleurs saisonniers doivent faire l'objet de la fourniture, le cas échéant, de ces trois documents.

La loi du 6 juillet 1989 est en conséquence modifiée (deuxième alinéa de l'article 2, article 3 et nouvel article 3-1). Le huitième alinéa de l'article 3 est supprimé (il concernait le constat de risque d'exposition au plomb).

Textes officiels modifiés

Conséquence de l'harmonisation des textes, l'ordonnance du 8 juin 2005 modifie notamment le Code de la santé publique, le CCH, le Code de l'environnement, la loi du 6 juillet 1989 (introduction des nouvelles obligations d'informer les locataires sur certains aspects) ; elle abroge l'article 17 de la loi du 3 janvier 2003 (qui avait institué le diagnostic sur les installations de gaz).

Dossier de diagnostic technique en cas de vente d'un immeuble bâti à usage d'habitation

En cas de location d'un local d'habitation locaux à usage d'habitation principale ou mixte professionnelle et d'habitation principale, locations saisonnières, locations meublées, logements de fonction, locations aux travailleur saisonniers

Notes

1 - Certaines opérations ne sont pas concernées par l'obligation de fournir l'état des risques naturels et technologiques (se renseigner auprès de l'ADIL).

2 - Certains bâtiments sont exclus de l'obligation de fournir un DPE (se renseigner auprès de l'ADIL).

3 - novembre par un opérateur non certifié resteront valables et utilisables dans la limite de leur période respective de validité (Communiqué DHUP : 24.9.07).

• Ordonnance du 8.6.05 : JO du 9.6.05
• Loi du 13.7.06 : JO du 16.7.06
• Loi du 30.12.06 : JO du 31.12.06
• Décret du 5.9.06 : JO du 7.9.06
• Décret du 14.9.06 : JO du 15.9.06
• Décret du 21.12.06 : JO du 23.12.06
• Arrêté du 3.5.07 : JO du 17.5.07
• Décret du 22.4.08 : JO du 24.4.08
• Décret du 15.5.08 :JO du 18.5.08
• Lire l'analyse juridique n° 2006-42 relative au diagnostic de performance énergétique
  
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