Quel est l'impact de la modification du décret portant fixation du tarif des notaires sur le coût de l'hypothèque ? (décret du 16.5.06 : JO du 18.5.06)

Financement Immobilier
(Sureté)

Le décret du 8 mars 1978 réglemente la rémunération que le notaire peut percevoir à l'occasion de la rédaction des actes. Il peut prétendre à des émoluments proportionnels pour la rédaction de l'acte et à des émoluments de formalités pour la rémunération des démarches entourant la rédaction de l'acte (à chaque formalité correspond un nombre d'unités de valeur, unité dont le montant est fixé par le décret).
La modification principale du décret de mai 2006 consiste en une diminution des émoluments proportionnels perçus pour la rédaction de l'acte d'emprunt (préalable nécessaire à l'inscription d'une hypothèque ou d'un privilège du prêteur de deniers) et de l'acte de main-levée, ce qui entraîne une baisse du coût global de l'hypothèque, du privilège du prêteur de deniers et de leur main-levée.

Pour mémoire, le coût de l'hypothèque est constitué de la rémunération du notaire (émoluments proportionnels + émolument de formalités), de droits d'enregistrement (taxe de publicité foncière), du salaire du conservateur des hypothèques perçu au moment de l'inscription et du remboursement des frais que le notaire a pu avancer pour le compte de l'emprunteur.
Le coût du PPD est composé des mêmes éléments à l'exception de la taxe de publicité foncière, dont il est exonéré.

Il ne s'agit pas de la baisse des coûts annoncée par les modifications apportées par l'ordonnance portant réforme des sûretés (ordonnance du 23.3.06). L'ordonnance a institué la possibilité d'un acte de main-levée simplifié (certificat) pour l'hypothèque conventionnelle uniquement (le privilège du prêteur de deniers n'est pas visé par l'ordonnance) et diminué l'étendue du contrôle du conservateur des hypothèques au moment de l'inscription hypothécaire sur présentation de ce certificat.

La baisse du coût de l'hypothèque ou du privilège

Elle est la conséquence de l'unification des émoluments proportionnels pouvant être perçus par le notaire pour la rédaction de l'acte de prêt sur la base des tarifs applicables jusque là aux seuls prêts à l'accession sociale (PAS) et prêts à taux zéro (PTZ), eux-mêmes légèrement diminués. Jusqu'à présent, 3 tarifs étaient appliqués, l'un (le plus bas) pour le PAS et le PTZ, un plus élevé pour le prêt conventionné et le prêt épargne logement et le troisième plus élevé pour les prêts bancaires du secteur libre. Les prêts pour lesquels la baisse du coût de la prise de garantie est la plus significative sont les prêts bancaires du secteur libre et en particulier ceux garantis par un privilège du prêteur de deniers.

Comparatif coût hypothèque - Prêt bancaire libre (métropole)

Comparatif coût PPD - Prêt bancaire libre (métropole)

C'est là que la baisse est la plus significative, dans la mesure où le coût du PPD (exonéré de taxe de publicité foncière), est principalement constitué d'émoluments du notaire, seul paramètre sur lequel intervient la baisse.

Comparatif coût hypothèque / PPD Prêts PAS / PTZ (métropole)

Il n'y pas lieu pour ces prêts de différencier l'hypothèque du PPD car le PAS et le PTZ sont déjà de par leur nature exonérés de Taxe de publicité foncière (TPF), or c'est ce qui fait la différence entre le PPD et l'hypothèque, cette dernière étant seule soumise à la taxe de publicité foncière.

La baisse du coût de la main-levée

Elle résulte de la diminution des émoluments proportionnels perçus par le notaire à l'occasion de la rédaction d'un acte de main-levée. Elle concerne indifféremment l'hypothèque et le privilège de prêteur de deniers.
Pour mémoire le coût de la main-levée est constitué de la rémunération du notaire à l'occasion de la rédaction de l'acte dans lequel le prêteur consent à la mainlevée (émoluments proportionnels + émolument de formalités), de droits d'enregistrement (droit fixe de 25 €), du salaire du conservateur des hypothèques perçu au moment de la radiation de l'inscription et du remboursement des frais que le notaire a pu avancer pour le compte de l'emprunteur. Il est le même qu'il s'agisse d'une main-levée d' hypothèque ou de privilège.

Pour le salaire du conservateur des hypothèques, on se base ici sur sa rémunération à l'occasion d'un acte de main-levée " traditionnel" (0,10 % des sommes faisant l'objet de la radiation).

Comparatif coût⁵ main-levée (hypothèque et PPD)

Autres mesures prévues par le décret

La décret revalorise l'unité de valeur servant de base au calcul des émoluments de formalités auxquels peuvent prétendre les notaires pour l'accomplissement des formalités entourant la rédaction de tous les actes notariés. La revalorisation est de 11 %, l'unité de valeur passant de 3,28 € à 3,65 €. L'impact de cette revalorisation n'apparaît pas dans les calculs comparatifs des coûts liés à la prise de garanties dans la mesure où les émoluments de formalités sont le plus souvent déjà estimés très largement dans les différents outils de calcul.

Le même décret prévoit le montant des émoluments du notaire pour les actes issus de la réforme des sûretés et plus précisément de l'introduction de l'hypothèque rechargeable. Il fixe ainsi les émoluments proportionnels pour la rédaction d'une convention de rechargement d'hypothèque et pour la rédaction d'un avenant transformant la dernière hypothèque souscrite avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance réformant les sûretés, en hypothèque rechargeable, ainsi que les émoluments de formalités à l'occasion de la publication d'une convention de rechargement d'hypothèque.

¹ La loi de finances rectificative pour 2004 a prévu la suppression du droit de timbre perçu jusque là sur les actes notariés à compter du 1er janvier 2006 mais cette suppression s'est accompagnée de la majoration des droits d'enregistrement.
² La comparaison entre le coût de la garantie en 2005 et son coût à compter du 19.5.06 englobe donc la baisse occasionnée en janvier par la suppression du droit de timbre compensée le cas échéant par une hausse due à une majoration des droits d'enregistrement.
³ L'inscription d'un privilège de prêteur de deniers pour un prêt PAS/PTZ est exonérée de droits d'enregistrement et n'a pas donc pas été concernée par la majoration des droits d'enregistrement compensant la suppression du droit de timbre.
⁴ Ces prêts, exonérés de droits d'enregistrement n'ont pas été concernés par la majoration des droits d'enregistrement compensant la suppression du droit de timbre.
⁵ Hors formalités et débours (variable).
⁶ La main-levée a également été concernée par la suppression du droit de timbre mais son impact est trop minime pour le faire apparaître.