Loi du 3 janvier 2008 pour le développement de la concurrence au service des consommateurs

 N° 2008-01 / A jour au 1er octobre 2008

La loi du 3 janvier 2008 (JO du 4 janvier 2008) sur le développement de la concurrence au service des consommateurs comporte diverses mesures relatives au secteur bancaire dont deux (art. 25 et 26) intéressent le crédit immobilier et sont étudiées dans cette question-réponse. Elles modifient l’article L.312-8 du code de la consommation et créent un article L.312-14-2.

La première mesure a pour origine la crainte d’éventuelles répercussions en Europe de la crise américaine des subprimes. Face à une remontée des taux courts ces derniers mois, taux sur lesquels les prêts à taux variable sont indexés, des associations de consommateurs ont mis en exergue les risques de difficultés de paiement des emprunteurs modestes ayant souscrit de tels prêts. Ils doivent en effet faire face à un allongement de la durée de leur crédit et/ou à une hausse de leurs mensualités de remboursement. Ce point est particulièrement d’actualité puisque les contrats de prêt à taux variable se sont multipliés, notamment entre 2004 et 2006.

Il s’agit donc de veiller à ce que l’emprunteur susceptible de s'engager dans un crédit à taux variable soit informé de l’impact d’une variation de taux, qu’il ait une information complète de l’engagement qu’il s’apprête à prendre.

La deuxième mesure consiste à renforcer l'information de l’emprunteur sur la liberté de choisir, dans certains cas, son assurance en matière de crédit immobilier.

Information de l’emprunteur qui souscrit un pret a taux variable sur les effets de la variation de taux

L'offre préalable de crédit immobilier comporte plusieurs informations relatives au prêt. Elle prévoit notamment la remise d'un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts (code consommation : art. L. 312-8). Les offres de prêt immobilier à taux variable étaient jusqu’ici expressément exclues du champ de cette obligation. Les établissements de crédit avaient cependant, la faculté d'assortir leur offre préalable d'une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux du prêt. La communication de cette notice dégageait les établissements de crédit de l'obligation de remettre à l'emprunteur une nouvelle offre préalable en cas de modification des conditions d'obtention du prêt, notamment le montant ou le taux du crédit.

L’article L.312-8 du code de la consommation prévoit désormais que l’offre de prêt dont le taux d'intérêt est variable, doit être accompagnée d'une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d'intérêt, et d'un document d'information contenant une simulation de l'impact d'une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. Cette simulation ne constitue pas un engagement du prêteur à l'égard de l'emprunteur quant à l'évolution effective des taux d'intérêt pendant le prêt et à son impact sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit.

Le document d'information mentionne le caractère indicatif de la simulation et l'absence de responsabilité du prêteur quant à l'évolution effective des taux d'intérêt pendant le prêt et à son impact sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit.

L’obligation de fournir notice et document d’information concerne les offres de prêt à taux révisable émises par les établissements de crédit à compter du 1er octobre 2008.

Il faut rappeler que le prêteur qui ne respecte pas l’une des obligations prévues à l’article L.312-8 du code de la consommation est puni d’une amende de 30 000€ (code consommation : art. L. 312-33). En principe la déchéance du droit aux intérêts sanctionne le formalisme et les mentions que doit comporter l’offre de crédit ; elle devrait donc concerner cette nouvelle obligation. Il faut cependant rappeler que cette sanction est une faculté laissée au juge qui a toute latitude pour la prononcer en totalité ou en partie.

Par ailleurs, désormais pour les prêts à taux variable, le prêteur est tenu, une fois par an, de porter à la connaissance de l'emprunteur le montant du capital restant à rembourser (code consommation : art. L. 312-14-2 nouveau). Cette obligation entre en vigueur le 1er octobre 2008 et s'applique aux contrats de crédit en cours à cette date.

Information renforcee de l’emprunteur sur sa liberte de choix en matiere d’assurance liee au credit immobilier

L’offre de prêt doit énoncer en donnant une évaluation de leur coût les assurances exigées qui conditionnent la conclusion du prêt (code consommation : art. L. 312-8).

A l’occasion de l’octroi d’un prêt immobilier, le prêteur propose ou exige de couvrir les risques de non remboursement par une assurance de groupe qu’il souscrit au profit de l’emprunteur, en vue de garantir soit le remboursement total ou partiel du montant du prêt restant dû, soit le paiement de tout ou partie des échéances du prêt. Dans ce cas, un certain nombre d'obligations sont mises à sa charge. Ainsi, le prêteur doit annexer au contrat de prêt une notice énumérant les risques garantis et précisant les modalités de mise en œuvre de l'assurance, et toute modification apportée ultérieurement aux conditions de l'assurance est inopposable à l'emprunteur qui ne l’a pas acceptée (code consommation : art. L. 312-9). Cette protection se justifie dans la mesure où, n'étant pas partie au contrat, il ne peut en discuter les clauses.

Lorsque le prêteur n’a pas proposé ou exigé d’assurance groupe, l’emprunteur peut souscrire à titre individuel un autre contrat d'assurance comportant les mêmes garanties que celui de l'assurance collective. Dans ce cas il délègue à la banque le bénéfice d’une assurance conclue auprès d’un autre assureur. Peu d'emprunteurs ont connaissance de cette faculté. C’est pourquoi l’article L.312-8 du code de la consommation est complété. Il prévoit que l’offre de crédit immobilier doit mentionner que l'emprunteur peut souscrire auprès de l'assureur de son choix une assurance équivalente à celle proposée par le prêteur, sauf si le prêteur exerce son droit d'exiger l'adhésion à un contrat d'assurance collective qu'il a souscrit. Il s'agit en réalité d'une mention purement formelle puisque le prêteur reste libre d'exiger une assurance de groupe.

Cette disposition concerne les offres de prêts émises à compter du 1er octobre 2008.