Urbanisme
Urbanisme
(Certificat de conformité)
(Autorisations d'urbanisme)
(Certificat d'urbanisme)
Ordonnance du 8.12.05 : JO du 9.12.05
N°51/05
Conformément à la loi du 9.12.04 de simplification du droit, la présente ordonnance modifie les règles relatives aux autorisations d'urbanisme. Le nombre d'autorisations est réduit. Leur champ d'application devrait être précisé et surtout leur procédure d'obtention est simplifiée dans le but d'assurer une plus grande sécurité juridique pour les bénéficiaires d'autorisations et les autorités administratives qui les délivrent.
La réduction du nombre d'autorisations
A ce jour, le code de l'urbanisme comporte onze régimes différents d'autorisations, ainsi que quatre régimes différents de déclaration. Désormais, ces différents régimes seront regroupés au sein de trois permis (permis de construire, permis d'aménager et permis de démolir) et une déclaration préalable.
Cette réduction du nombre d'autorisations n'a pas nécessairement pour conséquence d'exonérer de tout contrôle les travaux soumis aux autorisations ayant vocation à disparaître. Ainsi même si l'autorisation de lotir est supprimée, les lotissements entreront dorénavant dans le champ du permis d'aménager.
Le certificat d'urbanisme
Les deux types de certificat d'urbanisme sont conservés : le premier dit " de simple information " qui permet de connaître les règles d'urbanisme applicables sur le terrain objet de la demande et le second dit " opérationnel " qui permet d'interroger l'administration sur la faisabilité d'un projet défini succinctement.
Deux modifications sont apportées par l'ordonnance. Le certificat ordinaire ne mentionnera plus l'état des réseaux existants ou prévus, ceci afin d'accélérer leur délivrance. En effet, la consultation des services en charge des réseaux a été jugée comme prolongeant inutilement la procédure de délivrance des certificats de simple information.
L'ordonnance précise également la nature des droits conférés par un certificat d'urbanisme. Il est prévu que dans un délai de dix-huit mois, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme, ainsi que les limitations administratives au droit de propriété, tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. Ainsi, en cas d'erreur ou d'omission de l'administration lors de la délivrance du certificat d'urbanisme, le demandeur bénéficie de la cristallisation des règles d'urbanisme applicables au jour de sa délivrance.
Le certificat d'urbanisme valant accord préalable de l'administration sur certains aspects du projet de construction (destination, volume, implantation notamment), qui figurait dans le projet d'ordonnance rendu public au printemps, a disparu du texte définitif de l'ordonnance. Il semble, cependant, que l'idée ne soit pas définitivement abandonnée et pourrait réapparaître à l'avenir.
Le champ d'application du permis de construire et de la déclaration préalable
La définition du champ d'application du permis de construire et de la déclaration préalable ne sera réellement connue qu'à l'occasion de la publication de la partie réglementaire du code de l'urbanisme (à paraître). Cependant quelques principes se dégagent d'ores-et-déjà du texte de l'ordonnance. S'agissant des constructions neuves, le permis de construire reste la règle. Les décrets auront ensuite la charge de définir les travaux soumis à la déclaration et ceux exonérés de toute autorisation. Pour les travaux sur des bâtiments existants, au contraire, l'absence d'autorisation est la règle et ce sont les décrets qui listeront les travaux soumis à déclaration ou permis de construire.
La philosophie reste donc identique à celle en vigueur actuellement, mais en rupture avec le projet d'ordonnance rendu public en mai sur le site internet du ministère de l'équipement, puisque celui-ci prévoyait que la liberté serait la règle et que le décret fixerait une liste limitative des travaux soumis à permis ou déclaration, qu'il s'agisse de travaux neufs ou existants.
L'instruction des permis de construire et des déclarations préalables
Les règles de procédure et de délais des nouvelles autorisations d'occupation des sols relèvent du pouvoir règlementaire. Pour autant, le rapport remis au Président de la République annonce déjà plusieurs principes directeurs relatifs à l'instruction des demandes.
Tout d'abord, le demandeur sera informé, lors du dépôt de sa demande, du délai dans lequel l'administration prendra position (expressément ou implicitement). Si une majoration de délai s'avère nécessaire, celle-ci devra être notifiée au pétitionnaire dans le délai d'un mois à compter du dépôt de la demande.
Ensuite, le décret fixera limitativement la liste des pièces qui peuvent être demandées. Si le dossier est incomplet, le demandeur en est informé sous un mois. Passé le délai, aucune pièce complémentaire ne pourra justifier une prorogation du délai d'instruction.
Ainsi, au plus tard dans le délai d'un mois à compter du dépôt de sa demande, le pétitionnaire connaîtra de manière certaine dans quels délais une décision sera prise. L'objet de cette mesure est de faire cesser une pratique de certains services instructeurs consistant à exiger pièces complémentaires après pièces complémentaires afin de prolonger, parfois excessivement, les délais d'instruction.
Enfin, dans cette même logique de suppression des dérives de certains services instructeurs, on espère que le nombre d'exemplaires des pièces à fournir sera également défini par décret.
La simplification du régime de délivrance des permis tacites.
A ce jour, le procédure d'octroi d'un permis tacite est relativement complexe : dans les quinze jours de la réception de la demande l'autorité compétente pour statuer (si le dossier est complet) fait connaître au demandeur la date avant laquelle la décision devra lui être notifiée, si celle-ci ne lui est pas parvenue à cette date, le permis est réputé délivré tacitement ; toutefois en l'absence de lettre de notification, il appartient au pétitionnaire d'adresser une requête en instruction à l'autorité compétente laquelle fait courir un délai de deux mois au terme duquel le silence gardé par l'administration vaut délivrance tacite de l'autorisation.
Dorénavant, il est prévu que le permis est tacitement accordé si aucune décision n'est notifiée à l'issue du délai d'instruction, lequel lui a été communiqué lors du dépôt de sa demande ou au plus tard dans le délai d'un mois à compter de celle-ci.
Un décret déterminera, cependant, les cas dans lesquels un permis tacite ne peut être acquis.
L'impossibilité de retirer une décision de non-opposition à la déclaration préalable
D'une manière générale, l'administration peut, sous certaines conditions de délai, retirer l'une de ses décisions, lorsqu'elle est illégale. Afin, d'assurer une meilleure sécurité juridique des pétitionnaires, il a été décidé de supprimer cette faculté de retrait concernant les déclarations préalables. Ainsi passé le délai ouvert à l'administration pour faire opposition, le déclarant est assuré que sa déclaration est devenue définitive vis-à-vis de l'administration. La contre partie de ce nouvel avantage est que le recours gracieux d'un tiers au sujet de ce type d'autorisation devient inutile et qu'il se trouvera donc contraint de saisir la juridiction administrative pour obtenir son annulation.
Les conditions d'exigibilité des participations d'urbanisme
Jusqu'ici seule une autorisation expresse de construire ou d'aménager pouvait constituer le fait générateur d'une participation d'urbanisme (participation pour voirie et réseau ou participation pour raccordement à l'égout, par exemple). En cas de permis tacite ou de non-opposition à déclaration de travaux, aucune participation ne pouvait donc être réclamée. En conséquence, les collectivités locales, afin de ne pas se voir privées d'une source de financement de leurs équipements publics, évitaient de se trouver en situation de délivrer des permis tacites et même se prononçaient expressément (par voie d'arrêté) à propos de déclaration de travaux dans le seul but de pouvoir recueillir des participations.
Cet écueil est désormais corrigé puisqu'à compter de l'entrée en vigueur de l'ordonnance, l'administration pourra, dans le délai de deux mois à compter de l'intervention d'un permis tacite ou d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable, par arrêté, fixer les participations exigibles du bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable.
On remarquera que cette disposition vise exclusivement à supprimer l'écueil évoqué plus haut mais ne permet pas à l'administration de corriger une éventuelle erreur commise lors de la délivrance d'un permis exprès.
L'obligation de respecter les règles d'urbanisme en l'absence d'autorisation
Un certain nombre de travaux ou aménagements peuvent être réalisés sans aucune autorisation d'occupation du sol préalable. Pour autant, cela n'empêche pas qu'ils sont tenus de respecter les normes nationales ou locales d'urbanisme, sous peine de sanctions pénales. Cette règle parfois méconnue est aujourd'hui réaffirmée avec force par le futur article L. 421-8 du code de l'urbanisme.
Un exemple fréquent d'infraction est constaté à l'occasion de la division d'un logement en plusieurs logements. Le passage d'un logement à plusieurs, sans travaux soumis à autorisation, n'empêche pas de devoir respecter les prescriptions en matière d'aire de stationnement lorsque le plan local d'urbanisme prévoit un nombre déterminé de places de parking par logement.
Le contrôle des détachements de terrains à bâtir
Jusqu'ici la division d'une propriété foncière en terrains à bâtir doit être précédée soit d'une autorisation de lotir, soit de l'envoi d'un plan de division à l'attention de la mairie du lieu de situation de l'immeuble (Code de l'urbanisme : L. 111-5-2 et R. 315-54).
Cette procédure particulière d'information est limitée aux zones définies par délibération du conseil municipal comme nécessitant une protection particulière en raison de la qualité des sites, des milieux naturels et des paysages. Désormais, dans ces zones, l'envoi d'un plan de division est remplacé par le dépôt d'une déclaration préalable dont le contenu du dossier reste à définir. L'autorité administrative pourra s'opposer à la division si celle-ci, par son importance, le nombre de lots ou les travaux qu'elle implique est de nature à compromettre gravement le caractère naturel des espaces, la qualité des paysages ou le maintien des équilibres biologiques.
Quant aux lotissements, il est prévu de ne pas en modifier la définition et de les soumettre à permis d'aménager ou déclaration préalable, selon leur localisation et selon qu'ils prévoient ou non des travaux.
Entrée en vigueur
L'entrée en vigueur de l'ordonnance est suspendue à la publication de décrets en Conseil d'Etat, lesquels devront définir, notamment, les travaux qui rentreront dans le champ des permis, de la déclaration ou qui seront totalement dispensés de procédure de contrôle, ainsi que les délais d'instruction des demandes et leur mode de calcul.
Le Ministre de l'équipement s'est engagé, le 7 décembre 2005 devant les députés, à ce que ces décrets paraissent d'ici à juillet prochain. Compte tenu de l'important effort de formation que nécessitera la réforme auprès des DDE et des services instructeurs des collectivités locales, on peut s'attendre à une entrée en vigueur du dispositif, au plus tôt, au 1er janvier 2007 et, au plus tard, conformément à l'article 41 de l'ordonnance, au 1er juillet 2007.