Réforme des plans d’épargne-logement ouverts à compter du 1er mars 2011

N° 2011-05 / A jour au 28 février 2012

LFR pour 2010 : art. 26 V/ CCH : L.315.1, L.315.2, L.315.4 / Code de la sécurité sociale : art L.136.7 / arrêté du 20.1.11 : JO du 25.1.11  / arrêté du 4.2.11 : JO du 5.2.11 /  décret et arrêtés du 25.2.11 : JO du 26.2.11

Dans le cadre de la réforme du dispositif de l’épargne-logement et dans la continuité des dispositions introduites par la loi de finances rectificative pour 2010 (art 26 V), cinq textes réglementaires sont venus préciser les aménagements apportés au régime juridique des plans d’épargne-logement ouverts à compter du 1er mars 2011. Les comptes d’épargne-logement sont concernés dans une moindre mesure par la réforme. 

Objet du prêt d’épargne-logement : financement de la résidence principale (LFR pour 2010 : art 26 V /CCH : art L 315-1 et 2 et LFR pour 2010 : art 26 V / CCH : art L 315-1 et 2) 

Le régime de l’épargne- logement a vocation à financer des logements destinés à l’habitation principale.
Cependant, jusqu’alors, les prêts d’épargne- logement obtenus à l’issue d’une période d’épargne, sur un compte ou un plan d’épargne – logement, pouvaient également financer des logements destinés à une autre affectation que l’habitation principale : résidences de tourisme et résidences secondaires utilisées à titre personnel et familial.
Désormais, cette possibilité est réservée aux seuls comptes et plans d’épargne-logement  ouverts avant le 1er mars 2011. Pour mémoire, les plans d’épargne-logement sont une catégorie particulière de compte d’ épargne-logement.
Le prêt d’épargne-logement accordé au titre d’un plan ou d’un compte d’épargne-logement ouverts à compter du 1er mars 2011, devra concerner exclusivement la résidence principale.
Comme auparavant, il pourra s’agir de la résidence principale du bénéficiaire du prêt mais aussi de celle d’un ascendant ou d’un ascendant ou d’un locataire de cet emprunteur (circulaire du 11.7.86).
Les prêts sont toujours accordés pour le financement des dépenses de construction, d’acquisition, d’extension ou de certaines dépenses de réparation et d’amélioration.
Cette mesure concerne les comptes et les plans d’épargne-logement ouverts à compter du 1er mars 2011.

Rémunération de l’épargne (arrêté du 20.1.11 : JO du 25.1.11, arrêté du 4.2.11 : JO du 5.2.11 et arrêté du 25.2.11 : JO du 26.2.11)

Jusqu'ici, le taux de rémunération des PEL (qui s’applique pendant toute la durée du contrat) était fixé par le gouvernement pour une durée indéterminée. Ainsi, les plans d’épargne-logement ouverts depuis le 1er Août 2003 ont un taux de rémunération fixé à 2,5 % (hors prime d’Etat). Avec l’objectif de rendre plus attractif ce produit, le taux de rémunération de tous PEL, pour tout PEL souscrit à compter du 1er mars 2011, déterminé en fonction d’index représentatifs des taux d’intérêt du marché. Ce taux est calculé chaque année, au plus tard le 5 décembre, par la Banque de France selon une formule de calcul inscrite dans le règlement du comité de la réglementation bancaire et financière. Lorsque le résultat du calcul conduit à une variation du taux de rémunération par rapport à l’année précédente, un arrêté est publié au Journal officiel. Le taux obtenu en appliquant la formule de calcul  s’appliquera à tous les PEL souscrits au cours de l’année civile suivante et pour toute la durée de vie du contrat.

Par ailleurs, le taux de rémunération issu de la formule de calcul, ne peut jamais être inférieur à un taux plancher, fixé par arrêté ; ce taux plancher pouvant être fixé entre 0% et 2,5%.

Un arrêté publié le 5 février 2011 a retenu un taux plancher de 2,50%. Pour les plans ouverts entre le 1er mars 2011 et le 31 décembre 2011, et en application de la règle du taux plancher, le taux rémunérant l’épargne est fixé  à 2.5% (hors prime) soit un taux identique à celui en vigueur depuis le 1er Août 2003.
Ce taux s’appliquera pendant toute la durée du contrat du PEL.
Le taux d’intérêt du prêt qui est égal au taux de rémunération augmenté des frais de gestion et des frais financiers reste donc fixé à 4.20%.

Cette nouvelle mesure concerne les PEL ouverts à compter du 1er mars 2011.

Resserrement des conditions d’octroi de la prime d’épargne-logement

Montant minimum de prêt pour bénéficier de la prime (LFR pour 2010 : art 26 V : CCH art L 315.4, décret du 25.2.11/ CCH : art 315-40)

Jusqu’alors, le titulaire d’un PEL qui souscrivait un prêt épargne-logement bénéficiait, soit en fin de contrat (pour les plans ouverts avant le 12.12.02), soit en cas d’obtention d’un prêt d’épargne-logement (plans ouverts à compter du 12.12.02), d’une prime et cela, quel que soit le montant du prêt. Le bénéfice de la prime est désormais subordonné à la souscription d’un prêt d’un montant minimum de 5 000 €.

Montant de la prime d’épargne-logement (décret et arrêté du 25.2.11 : JO du 26.2.11)

Pour les plans d’épargne- logement ouverts à compter du 1er mars 2011, la prime d’épargne reste égale à 2/5 des intérêts acquis à la date de venue à terme du plan et ne peut dépasser 1 000 € sauf dans les deux cas suivants où son montant maximum est de 1 525 € :

• construction ou acquisition d’un logement neuf bénéficiant du label BBC 2005 et dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er septembre 2006 ;
• acquisition  d’un logement ancien classé en classe A, B, C ou D sur l’étiquette énergétique mentionnée dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) et dont l’acte authentique d’achat est signé à compter du 1er mars 2011.

En outre, une majoration de la prime est toujours allouée aux détenteurs d’un PEL bénéficiaires d’un prêt pour le financement des dépenses de construction ou d’acquisition de leur habitation principale. Son montant varie en fonction du nombre de personne à charge vivant habituellement au foyer du bénéficiaire et de la performance énergétique du logement.

Le pourcentage par personne à charge vivant habituellement au foyer du bénéficiaire reste fixé à 10 % du montant des intérêts pris en compte pour le calcul du prêt dans la limite de 100 € maximum par personne à charge, sauf dans les deux cas suivants où son montant maximum est de 153 € par personne à charge :

• construction ou acquisition d’un logement neuf bénéficiant du label BBC 2005 et dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er septembre 2006 ;
• acquisition d’un logement ancien classé en classe A, B, C ou D sur l’étiquette énergétique mentionnée dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) et dont l’acte authentique d’achat est signé à compter du 1er mars 2011.

Cette nouvelle mesure concerne les PEL ouverts à compter du 1er mars 2011

Délai pour souscrire un prêt d’épargne-logement au terme du plan (décret du 25.2.11 / CCH : art R 315.34)

Pour les plans ouverts à compter du 1er mars 2011, le prêt ne peut être consenti au-delà d’un délai de cinq ans à compter de l’arrivée à terme du plan fixée dans le contrat. Pour mémoire, et sans changement par rapport au dispositif précédent, la durée du PEL reste fixée contractuellement lors de son ouverture, puis éventuellement modifiée par avenant, pour une durée minimale fixée à 4 ans et une durée maximale qui ne peut excéder 10 ans.
En l’absence de retrait des fonds au terme du PEL, la rémunération au même taux reste acquise dans la limite d’une durée de cinq ans à compter de l’arrivée à terme du plan fixée contractuellement (soit après 10 ans maximum de détention). A l’issue de cette échéance, et en l’absence de retrait des fonds, le PEL devient un compte sur livret ordinaire qui n’est plus soumis à la réglementation relative à l’épargne-logement.
Le retrait des fonds à l’arrivée du terme laisse toujours subsister les droits au prêt pendant un délai d’un an, mais dans la limite du délai maximum de cinq ans.
Cette nouvelle mesure concerne les PEL ouverts à compter du 1er mars 2011.

Assujettissement annuel des intérêts aux contributions sociales (LRF pour 2010 : art 26 / code de la sécurité sociale : art L 136.7)

Pour les PEL ouverts à compter du 1er mars 2011, les intérêts seront assujettis chaque année lors de leur inscription en compte (soit le 31 décembre de chaque année) aux contributions sociales (CSG, CRDS, prélèvement social de 2.2% et contributions additionnelles) et ce, dès le premier anniversaire du PEL. En outre, un mécanisme de régularisation est prévu en cas de résiliation d'un PEL dans les deux ans à compter de son ouverture ou en cas de transformation, à la demande de son titulaire du PEL en CEL.

Les nouvelles dispositions introduites par la quatrième loi de finances rectificative pour 2010 (art 26) sont commentés dans une instruction fiscale du 17 février 2012.

Calcul du taux d’intérêt d’un prêt unique lorsque les intérêts utilisés résultent de l’application de taux d’intérêt différents / Compte et plan épargne-logement (décret du 25.2.11 et CCH : R.315.9)

Jusqu’ici, les textes ne précisaient pas le mode de calcul du taux d’intérêt du prêt d’épargne- logement issu de l’utilisation de droits à prêts résultant de taux d’intérêt différents. Afin de clarifier les choses, il est désormais prévu que dans cette situation, le taux  du prêt est égal à la moyenne des taux des prêts qui auraient été consentis au titre de ces différents compte d’épargne- logement,  pondérée par les montants des prêts de même durée qui résultent des droits acquis et utilisés sur le ou lesdits comptes ou plans d’épargne-logement.
Cette mesure concerne les prêts d’épargne-logement octroyés à compter du 27 février 2011.