Urbanisme / ajustement des dispositions du Grenelle II
Loi du 5.1.11Deux dispositions de la loi du 5 janvier 2011 portant diverses dispositions d'adaptation de la législation au droit de l'Union européenne reviennent en partie sur des mesures relatives au droit de l'urbanisme issues du Grenelle II (loi portant engagement national pour l'environnement du 12.7.10 : JO du 13.7.10).
Une autre disposition modifie certaines règles relatives à l'exercice de la profession de géomètre-expert pour mettre en conformité le droit national avec la directive européenne « service ».
Urbanisme / ajustement des dispositions du Grenelle II (art. 19 et 20)
Majoration des règles de constructibilité (art. 19 / CU : L.128-1)
Avant la loi portant engagement national pour l'environnement du 12 juillet 2010 (dite loi ENE), il était admis que les constructions remplissant des critères de performance énergétique ou comportant des équipements de production d’énergie renouvelable puissent bénéficier d'un dépassement de COS dans la limite de 20 %.
La loi ENE a élargi ce dépassement à d’autres règles de constructibilité (et non uniquement le COS, établi facultativement), en prévoyant qu'il est possible de dépasser les règles de gabarit et de densité d’occupation des sols résultant du plan local d’urbanisme ou du document d’urbanisme en tenant lieu (comme la carte communale) dans la limite de 30 % (loi ENE : art. 20).
Or elle a également réduit le champ d'application de la mesure en excluant la plupart des zones protégées : les secteurs sauvegardés, les ZPPAUP, les périmètres de protection des immeubles classés ou inscrits, les sites et immeubles classés ou inscrits, les parcs nationaux.
La mesure étant d'application immédiate, de nombreux dossiers se sont retrouvés bloqués dans les villes abritant monuments et sites protégés.
Le législateur revient donc en partie sur cette disposition adoptée cet été et rétablit la possibilité d'instaurer un dépassement de 20 % de COS dans ces secteurs protégés. La possibilité de majorer la constructibilité dans la limite de 30 % demeure pour le reste du territoire.
Documents d'urbanisme : intégration des dispositions du Grenelle II (art. 20)
La loi ENE a renforcé le plan local d'urbanisme (PLU) autour de quatre axes :
- une meilleure prise en compte des objectifs de développement durable ;
- une réorganisation des dispositions du PLU en y intégrant les politiques d’urbanisme, d’habitat et de transports ;
- la promotion des PLU intercommunaux ;
- le contrôle accru du préfet dans l’élaboration et le suivi du document.
Les schémas de cohérence territoriale (SCOT) ont également été réformés (cf. étude "Loi portant engagement national pour l'environnement").
Ces dispositions doivent entrer en vigueur six mois après la publication de la loi, soit le 13 janvier 2011, or, en pratique, ce délai est trop court dans de nombreux cas pour intégrer dans ces documents d'urbanisme les nouveautés issues du Grenelle II.
C'est pourquoi le texte, s'il maintient l'entrée en vigueur avant le 13 janvier 2011, ajoute des mesures transitoires : il prévoit la possibilité de maintenir les dispositions antérieures pour les PLU et SCOT en cours d'élaboration ou de révision approuvés avant le 1er juillet 2013 dont le projet aura été arrêté avant le 1er juillet 2012. Dans ce cas, ils devront intégrer les dispositions du Grenelle II lors de leur prochaine révision et au plus tard le 1er janvier 2016.
Par ailleurs, des règles spécifiques sont prévues pour les PLU intercommunaux.
En effet, la loi ENE a posé le principe de l'élaboration des PLU à l'échelle intercommunale (lorsqu'un EPCI existe) plutôt que communale, sans l'imposer. Si une commune n'appartient pas à une intercommunalité ou qu'elle est membre d'un EPCI qui n'est pas doté de la compétence en matière de PLU, le PLU est élaboré à l'initiative et sous la responsabilité de la commune.
Il est prévu que le PLU intercommunal doit couvrir l'intégralité du territoire d'un EPCI.
Cette obligation ne s'appliquera pas dès le 13 janvier 2011 et des règles transitoires sont prévues :
- les PLU en cours d'élaboration par un EPCI dans un périmètre qui ne comprend pas l'ensemble des communes membres de l'EPCI peuvent être approuvés dans ce périmètre jusqu'à la fin d'un délai de trois ans suivant la publication de la loi ENE, soit avant le 13 juillet 2013 ;
- les PLU de communes membres d'un EPCI demeurent applicables jusqu'à l'approbation d'un PLU intercommunal. Ils peuvent évoluer librement jusqu'au 13 juillet 2013. Passée cette date, un PLU intercommunal couvant l'intégralité du périmètre de l'EPCI doit être adopté.
Exercice de la profession de géomètre-expert (art. 5)
La loi met en conformité et actualise les conditions d’exercice de la profession de géomètre-expert avec la directive « services ».
Certaines modifications sont purement rédactionnelles et substituent le terme d’Union européenne à celui de Communauté européenne.
D’autres, concernent l’exercice même de la profession de géomètre-expert. Cet exercice implique d’avoir le titre de géomètre-expert et d’être inscrit au tableau de l'ordre.
La loi du 5 janvier 2011 supprime, pour l’inscription au tableau de l’ordre, la référence à la nationalité ou à l’origine française. Il est seulement demandé de posséder les connaissances linguistiques nécessaires à l’exercice de la profession en France.
Par ailleurs, les géomètres-experts peuvent constituer, dans certaines conditions, des sociétés de géomètres-experts. Désormais, les ressortissants communautaires peuvent constituer de telles sociétés.
En outre, depuis 1994, les géomètres-experts sont autorisés à exercer, en complément de leur activité principale, des activités d’entremise immobilière ou de gestion immobilière. La loi du 5 janvier leur permet dorénavant d’exercer ces activités autrement qu’en complément de leur activité principale. L’exigence d’une comptabilité distincte pour l’exercice de ces activités est maintenue mais les règles de gestion des fonds des clients sont assouplies. Ainsi, les géomètres experts ne sont plus tenus de verser tous les fonds qu’ils reçoivent exclusivement dans la caisse créée par le conseil supérieur de l’ordre des géomètres-experts. Ils peuvent également les déposer dans un établissement bancaire. Ils n’ont pas de dépôt à effectuer s’ils souscrivent une assurance destinée à garantir le remboursement intégral des fonds reçus.
Enfin, si un géomètre-expert exerce la fonction de syndic, il n’a plus l’obligation comme auparavant de déclarer l’ouverture d’un compte séparé à l’ordre des experts.
Un décret fixera les conditions d'application de ces dispositions, notamment le délai dans lequel les géomètres-experts exerçant une activité de gestion immobilière à la date de la publication de la loi sont tenus de se mettre en conformité avec elle.