Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) / Constat de l'achèvement
N° 2011-10 / A jour au 23 mai 2011
Décret du 19 mai 2011 : JO du 21 mai 2011
En vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble. Avant le décret du 27 septembre 2010 (JO du 29.9.10), la constatation de l’achèvement mettant fin aux obligations du garant se faisait de la façon suivante (CCH : R. 261-24) :
- soit par une personne désignée dans les conditions prévues pour la vente à terme, c’est-à-dire par ordonnance sur requête du président du tribunal de grande instance (TGI) du lieu de situation de l’immeuble parmi les personnes que le tribunal commet habituellement ou parmi celles figurant sur une liste établie par l’administration (CCH : R. 261-2),
- soit par la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux au permis de construire certifiée par un homme de l’art (Code urbanisme : L. 462-1).
Le décret du 27 septembre 2010 a prévu que l’achèvement résulte de la seule constatation faite par une personne désignée dans les conditions prévues pour la vente à terme.
Cette nouvelle rédaction de l’article R. 261-24 du Code de la construction (CCH) impliquait que l’achèvement ne puisse plus être constaté par déclaration certifiée par un homme de l’art.
Alerté par les professionnels du secteur sur les conséquences d’une rédaction aussi restrictive, le gouvernement a pris un décret rectificatif. Il s’agit du décret du 19 mai 2011 qui modifie à nouveau l'article R. 261-24 du CCH.
Tout d'abord, ce texte précise que l’achèvement peut résulter :
- soit, comme auparavant, du constat par une personne désignée dans les conditions prévues pour la vente à terme (CCH : R. 261-2),
- soit du constat par un homme de l’art ou un organisme de contrôle indépendant. Lorsque le vendeur assure lui-même la maîtrise d'œuvre la constatation de l'achèvement est obligatoirement faite par un organisme de contrôle indépendant (CCH : R. 261-18-1 al. 12).
Ensuite le texte précise expressément que pour apprécier la fin de la garantie d’achèvement, il convient de se référer à la définition de l’achèvement prévue pour l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement (CCH : R. 261-1) : « l'immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat ». Est ainsi entérinée la jurisprudence rendue avant le décret du 27 septembre 2010 (donc sous l’ancienne rédaction de l’article R. 261-24 du CCH), selon laquelle le garant est libéré si l’achèvement ainsi défini est constaté judiciairement, même en l’absence de déclaration d’achèvement certifiée par un homme de l’art ou de constatation par une personne désignée dans les conditions prévues pour la vente à terme (Cass. Civ III : 14.4.10 n° 09-65475).
Les dispositions du décret du 19 mai 2011 s'appliquent aux constats de VEFA en cours au 21 mai 2011.