Taxe annuelle et taxe d'habitation sur les logements vacants
N° 2013-14 / A jour au 15 mars 2024
CGI : art.232 et art.1407 bis / Décret n°2013-392 du 10.5.13 : JO du 12.5.13 (modifié en dernier lieu par le décret n°2023-822 du 25.8.23 : JO du 26.8.23)
La Taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) s’applique aux logements inoccupés depuis au moins un an et situés dans le périmètre de communes figurant sur une liste spécifique.
La Taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) ne peut s’appliquer qu’aux résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale, inoccupées depuis au moins un an et situées dans le périmètre d’une collectivité locale ayant décidé d’assujettir ses contribuables à celle-ci.
Champs d’application territorial
La TLV et la THLV s’appliquent en Hexagone, en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte.
Condition d’application
La TLV, comme la THLV, sont dues par toute personne, physique ou morale, qui a la qualité de propriétaire, d’usufruitier, de preneur à bail à construction ou à réhabilitation, ou d’emphytéote, dès lors que la personne satisfait les conditions d’application. Celles-ci varient selon la nature de la taxe applicable.
À savoirLes logements détenus par les organismes HLM et Société d’économie mixte (SEM), destinés à être attribués sous conditions de ressources, ne peuvent être assujettis à la TLV ou à la THLV. |
TLV
La TLV est un impôt local qui est dû par les propriétaires de logements, considérés comme vacants, qui se situent sur le territoire d’une collectivité (ou d’un EPCI) mentionnée sur une liste définie par décret (cf. décret du 10.5.13 modifié : annexe 1° et 2°).
Focus sur le zonage dit "TLV"
Le périmètre du zonage TLV est défini par le décret du 10 mai 2013 (modifié par décret du 25.8.23), qui établit la liste des communes concernées. .
Pour mémoire, les zones d’application de la TLV étaient définies initialement comme les « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport aux nombre d’emménagement annuels dans le parc locatif social » (CGI : art. 232). Le texte de loi renvoyait à un décret le soin de lister les communes concernées. Ce fut l’objet du décret du 10 mai 2013.
Toutefois, le constat a été fait que certaines communes, sans appartenir à une zone d’agglomération continue de plus de 50 000 habitants, sont confrontées à une attrition des logements disponibles pour l’habitation principale. C’est pourquoi la loi de finances pour 2023 a étendu le périmètre en appréciant la tension immobilière à partir des prix élevés à l’achat et à la location, ainsi que de la proportion élevée de résidences secondaires par rapport à l’ensemble du parc de logements. En application de ce texte, le zonage a été modifié par un décret du 25 août 2023.
Désormais, le zonage TLV repose sur :
- les zones « d’urbanisation continue » (listées à l’annexe 1 du décret du 10 mai 2013) ;
- et les zones dites « tendues et touristiques » (listées à l’annexe 2 du décret du 10 mai 2013).
Les logements sont considérés comme vacants dès lors qu’ils respectent les caractéristiques cumulatives suivantes :
- le logement est habitable et non-meublé ;
- le logement est libre de toute occupation depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition ;
- la vacance du logement est volontaire.
Toutefois, le délai de vacance est décompté du 1er janvier N-1 au 1er janvier de l’année N (année d’imposition), c’est-à-dire que le logement doit :
- être vacant au 1er janvier de l'année précédant celle au titre de laquelle l'imposition est établie ;
- être vacant au 1er janvier de l'année d'imposition ;
- ne pas être occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année précédant celle de l'imposition.
La vacance du logement doit être indépendante de la volonté du contribuable. Si le propriétaire prouve qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires pour mettre en location son bien, mais que le logement reste vacant, alors il ne pourra être assujetti à la TLV (Cons. Constit : 29.12.12, n° 2012-662 DC).
Par ailleurs, la TLV ne peut concerner que des logements à usage d’habitation au titre de la résidence principale, c’est-à-dire couverts et pourvus des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipement sanitaire, etc.). Aussi, les résidences secondaires sont exclues du champ d'application de la TLV.
Attention : les propriétaires de logements nécessitant de lourds travaux de réhabilitation (c’est-à-dire dont le montant excède 25 % de la valeur vénale du logement au 1er janvier de l’année d’imposition au regard des devis) ne peuvent être assujettis à la TLV. Le caractère non habitable du logement relève donc d'une appréciation au cas par cas et ne peut être en général présumée par l’Administration lors de l'établissement de l'imposition.
À savoir
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Focus : Taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS)
Les résidences secondaires sont exclues du champ d'application de la TLV. Pour mémoire, si depuis le 1er janvier 2023, plus aucun foyer ne paie de Taxe d’habitation au titre de sa résidence principale, les résidences secondaires y sont soumises (CGI : art. 1407).
Une commune peut majorer d'un pourcentage compris entre 5 % et 60 % la part lui revenant de la cotisation de THRS (CGI : art. 1407 ter). Cette majoration peut s’appliquer, sur délibération, dans les communes des zones définies par le décret du 10 mai 2013 modifié (annexe 1° et 2°).
Le taux de la majoration est librement défini par la collectivité, dans la limite d’un plafond (CGI : art. 1636 B septies) :
- deux fois et demi le taux moyen constaté l'année précédente pour la taxe d’habitation dans l'ensemble des communes du département ;
- ou, s’il est plus élevé, deux fois et demi le taux moyen constaté pour la taxe d’habitation au niveau national.
THLV
La THLV est un impôt local qui est dû par les propriétaires de logements, considérés comme vacants, qui se situent au 1er janvier de l’année d’imposition sur le territoire d’une collectivité (ou d’un EPCI) qui a délibéré avant le 1er octobre de l’année précédente (CGI : art.1639 A bis I) pour assujettir les logements vacants à la taxe d'habitation.
Les logements sont considérés comme vacants dès lors qu’ils respectent les caractéristiques cumulatives suivantes :
- le logement est habitable et non-meublé ;
- le logement est libre de toute occupation depuis au moins deux années au 1er janvier de l’année d’imposition ;
- la vacance du logement est volontaire.
Toutefois, le délai de vacance étant décompté du 1er janvier N-2 au 1er janvier N (année d'imposition) inclus, un logement occupé plus de 90 jours consécutifs au cours d’une des deux années de référence n’est pas considéré comme vacant.
Attention : un propriétaire, qui est assujetti à la THLV, ne peut l’être également pour la THRS ou la TLV.
À savoir
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Montant
Le montant de la TLV et de la THLV équivaut au produit de la base d’imposition par le taux légalement définie pour chacune des taxes.
Base d’imposition
(CGI : art. 1409)
Pour les logements assujettis à la TLV et à la THLV, l'assiette est constituée par la valeur locative de l'habitation.
À savoirCette base d’imposition ne fait l'objet d'aucune réduction ou allègement. |
Taux
Le taux diffère entre la TLV et la THLV
TLV
Le taux applicable est de :
- 17 % la première année d’imposition ;
- 34 % à compter de la deuxième année.
THLV
Le taux applicable est, selon le cas :
- le taux de THRS de la commune, majoré le cas échéant du taux des EPCI sans fiscalité propre dont elle est membre ;
- le taux de THRS de l'EPCI à fiscalité propre ayant délibéré en ce sens.
Paiement
La TLV et la THLV font l'objet d'un avis d'imposition distinct de l'avis d’imposition de la THRS.
La TLV est recouvrée pour le compte de l’État. En revanche la THLV est recouvrée pour le compte de la collectivité.
À savoirLes personnes disposant de plusieurs logements vacants sont redevables de la taxe pour chacun d'entre eux. |