PTZ : offres de prêt émises en 2015 (Métropole et DOM)

N° 2014-21 / À jour au 19 octobre 2015
Loi de finances pour 2015 : art. 59, loi de finances rectificative pour 2014 : art. 14 : JO du 30.12.14 ; décret du 30.12.14  : JO du 31.12.14 ; arrêtés ETLL1427669A  et ETLL1428837A du 30.12.14 : JO du 31.12.14 / Décret n° 2015-1301 du 16.10.15 : JO du 18.10.15 / Arrêtés ETLL1515931A et ETLL1515933A du 16.10.15 : JO du 18.10.15

La loi de finances (art. 59) pour 2015 procède à plusieurs évolutions du dispositif PTZ :

• elle prolonge jusqu’au 31 décembre 2017 le dispositif tel qu’il a été mis en place par la loi de finances pour 2011 (art 90.V) ;
• elle rend éligibles au PTZ les opérations d’acquisition-amélioration dans certaines communes ;
• dans un but de simplification, la réglementation thermique s’appliquant aux logements neufs¹, la condition d’éligibilité de performance énergétique est supprimée de la réglementation PTZ ;
• elle augmente, dans le cadre de l’appréciation des conditions de ressources, le revenu plancher ;
• elle assouplit la condition de prix dans le cadre de la vente du parc social à ses occupants.

Par ailleurs, la loi de finances rectificative pour 2014 (art.14) prévoit que, pour l'acquistion d'un logement faisant l'objet d'un contrat de location-accession, les conditions du PTZ peuvent être celles en vigueur à la date de signature de ce contrat de location-accession, sur option de l’emprunteur lors de l’offre de prêt. Cette mesure applicable aux contrats de location- accession signés à compter du 1^er janvier 2015 sera précisée par décret (à paraître).

Pris en application de l’article 59 de la loi de finances, un décret et deux arrêtés du 30 décembre 2014  prévoient les conditions d’éligibilité pour les opérations d’acquisition-amélioration et aligne les quotités de prêt pour le neuf et pour l’ancien (hors vente du parc social à ses occupants).
Les autres paramètres financiers sont inchangés par rapport à ceux applicables depuis le 1^er octobre 2014 (plafonds de ressources, plafonds d’opération et conditions de remboursement).

À compter du 1^er janvier 2015, le PTZ, réservé aux primo-accédants, est octroyé dans les conditions qui suivent.

Conditions communes aux opérations financées par un PTZ (logement neuf et ancien)

Plafonds de ressources (loi de finances pour 2015 : art. 59 I-4 / CCH : L.31-10-5 ; R.31-10-3-1)

Les plafonds de ressources pour prétendre au PTZ sont inchangés par rapport à ceux qui ont été mis en place en octobre 2014.
En revanche, la loi de finances pour 2015 augmente le revenu plancher. Désormais, le revenu plancher correspond au coût total de l’opération divisé par neuf (au lieu de dix).
À la date d’émission de l’offre de prêt, l’emprunteur doit justifier d’un montant total de ressources inférieur aux plafonds (fonction de la localisation du logement) suivants :

(*) - Le classement des communes dans les zones A, B ou C  résulte de l’arrêté du 1^er août 2014
(**) - Les DOM font partie de la zone B1

Le montant total des ressources qui est pris en compte lors de l’émission de l’offre de prêt pour apprécier l’éligibilité de l'emprunteur au prêt aidé correspond au plus élevé des deux montants suivants :

• somme des revenus fiscaux de référence de l’ensemble des personnes qui sont destinées à occuper le logement établis au titre de l’année n-2 (avis d’imposition 2014 portant sur les revenus 2013 pour une offre de prêt émise en 2015). Le montant des ressources à prendre en compte s'entend du revenu fiscal de référence de l'emprunteur, le cas échéant corrigé, établi au titre de l’année n-2 auquel est ajouté le cas échéant celui ou ceux de la ou des autres personnes destinées à occuper le logement financé avec le prêt aidé par l’État à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l'emprunteur ;

• « revenu plancher » : coût total de l’opération divisé par neuf. L’utilisation de ce revenu plancher vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l’année de référence et la demande de prêt.

Quotités de prêt (décret du 30.12.14 : art. 4 / CCH : R.31-10-9)

Le montant du prêt est égal au produit d’une quotité par le montant de l’opération apprécié dans la limite d’un plafond (cf. infra).

Pour 2015, les quotités de prêt, communes au logement neuf et au logement ancien (hors vente du parc social à ses occupants) sont les suivantes :

Nota bene : ces quotités sont en vigueur pour le neuf depuis le 1^er octobre 2014.

Le classement des communes dans les zones A, B et C résulte de l'arrêté du 1^er août 2014 (JO du 6.8.14).

La quotité de prêt pour les opérations portant sur la vente du parc social à ses occupants est toujours fixée à 10 % du coût total d’opération.  

Les quotités spécifiques qui concernaient les logements PSLA dont les agréments étaient antérieurs au 1^er janvier 2012 et qui ne respectaient pas la condition de performance énergétique sont supprimées (consulter le paragraphe relatif aux dispositions spécifiques aux logements neufs).

Plafonds d’opération pris en compte pour le calcul du PTZ (CCH : R.31-10-10)

Les plafonds d’opération pris en compte (pour le neuf comme pour l’ancien) pour le calcul du prêt sont les suivants :

Nota bene : ces plafonds sont en vigueur depuis le 1^er octobre 2014.

Conditions de remboursement du prêt (CCH : R.31-10-11)

Les conditions de remboursement du PTZ (durée et, le cas échéant, fraction du prêt faisant l'objet d'un différé) sont déterminées à la date d'émission de l'offre. Elles sont fonction de la localisation du logement (zonage A, B1, B2 et C), et des ressources de l'emprunteur (et de celles des personnes destinées à occuper le logement, soit revenu fiscal de référence de l’année n-2 ou "revenu plancher"). Elles tiennent également compte des modalités de remboursement des prêts immobiliers consentis pour la même opération.
Le remboursement, par mensualités constantes, du prêt sans intérêt s’effectue soit en une seule période soit en deux périodes lorsqu’il y a un différé de remboursement.

Pour déterminer la condition de remboursement du PTZ, on divise le montant retenu pour apprécier le respect des plafonds de ressources (revenu fiscal de référence ou coût d'opération divisé par neuf) par un coefficient familial qui dépend du nombre de personnes destinées à occuper le logement. Le "quotient familial" ainsi calculé détermine les conditions de remboursement. Les valeurs du coefficient familial sont les suivantes :

Les conditions de remboursement (neuf et ancien) du PTZ sont les suivantes :

(*) - Cette durée ne peut dépasser la plus longue des durées du ou des autres prêts concourant au financement de l’opération.
(**) - L’emprunteur peut réduire au moment de l’octroi du prêt cette période de remboursement (dans la limite de 4 ans).

Nota bene : ces conditions de remboursement sont en vigueur depuis le 1^er octobre 2014.

Dispositions spécifiques au logement ancien (loi de finances pour  2015 : art. 59 I / CCH : L.31-10-2 à L.31-10-4; décret du 30.12.14 / CCH : R.31-10-2)

Conditions d’éligibilité des opérations d’acquisition-amélioration au PTZ dans certaines communes

Depuis le 1^er janvier 2012, l’acquisition d’un logement ancien, à savoir un logement ayant déjà été occupé, est finançable par le PTZ sous réserve que l’opération concerne la vente d’un logement du parc social à ses occupants. À compter du 1^er janvier 2015 (date d’émission de l’offre de prêt), le PTZ est également ouvert, sous conditions de travaux, aux opérations d’acquisition-amélioration dès lors qu’elles sont réalisées dans l’une des 5 920 communes listées par arrêté.

Conditions de localisation de l’opération (loi de finances pour 2015 : art. 59 I 1° / décret du 30.12.14 : JO du 31.12.14 / CCH : R.31-10-2 III / arrêté du  30.12.14 : JO du 31.12.14)

Le PTZ réhabilitation est ouvert aux opérations qui sont réalisées dans des communes faisant l’objet de l’arrêté du 30 décembre 2014 (JO du 31.12.14). Les communes retenues dans le texte réglementaires répondent aux trois caractéristiques suivantes :

• elles appartiennent à des agglomérations de moins de 10.000 habitants ;
• elles connaissent un niveau de vacance (apprécié au sens de l’INSEE) du parc de logements supérieur ou égal à 8 % ;
• elles offrent un nombre minimal de 8 équipements et de services intermédiaires (exemples : collège, orthophoniste, supermarché, gendarmerie etc.…), et de proximité (école maternelle, pharmacie, bureau de poste…) de types différents, tels que définis dans la base permanente des équipements 2013 établie par l’INSEE. Pour mémoire la base permanente des équipements recense 29 équipements de proximité et 32 équipements intermédiaires.

Conditions relatives aux travaux (loi de finances pour 2015 : art. 59 I 1° / décret du 30.12.14 : JO du 31.12.14 / CCH : R.31-10-2 III / arrêté du  30.12.14 : JO du 31.12.14)

Quotité et catégories de travaux (CCH : L.31.10.3 ; R.31.10.2 III)

La quotité minimale de travaux d'amélioration est fixée à 25 % du coût total de l’opération. Pour mémoire, dans le cadre de la réglementation PTZ, le coût total de l’opération comprend : la charge foncière ou la charge immobilière, les honoraires de géomètre et les taxes afférentes, à l'exclusion des frais d'acte notarié et des droits d'enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens, les coûts d'aménagement et de viabilisation du terrain et les honoraires afférents, le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ou leur certification, à l'exception des éventuels montants financés au moyen d’un éco-prêt à taux zéro, les honoraires de négociation restant, le cas échéant, à la charge de l'acquéreur, les frais relatifs à l'assurance de responsabilité décennale ou à l'assurance de dommages-ouvrages, la taxe d'aménagement.

Les travaux retenus correspondent à tous travaux ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles, ou de surfaces annexes (au sens de l’arrêté du 30.12.10), la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie, à l’exception de ceux financés à l’aide d’un éco-prêt à taux zéro .
L’emprunteur doit justifier du programme de travaux en fournissant à l’établissement de crédit une attestation sur l’honneur conforme à un modèle (cf. annexe XIV de l'arrêté du 30.12.14) ainsi que l’ensemble des devis permettant de justifier du montant prévisionnel de ces travaux.

Pour mémoire, toutes les opérations financées par un PTZ (logement neuf et logement ancien) peuvent comprendre des travaux.

Délai de réalisation des travaux (CCH : L.31.10.3 / R.31.10. 8 / arrêté du   30.12.14 : JO du 31.12.14)

Les travaux devront être réalisés dans un délai de trois ans à compter de l'émission de l'offre de prêt.
L’emprunteur peut solliciter au plus tard trois mois avant son expiration un allongement de ce délai par une demande motivée déposée auprès de l’établissement de crédit dans les situations suivantes :

• en cas de force majeure ;
• en cas de maladie ou d’accident de l'emprunteur ayant entraîné une incapacité temporaire de travail  d’une durée de trois mois minimum ;
• en cas de décès de l’emprunteur ;
• en cas de procédure contentieuse liée à la réalisation de l’opération ;
• en cas de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou de catastrophe technologique ;

Pour mémoire, cette faculté de demander un allongement du délai de réalisation des travaux a été précédemment introduite par l’arrêté du 28.12.13 (art.6) : JO du 31.12.13 (consulter l'analyse juridique n° 2013-11 relative aux offres de prêt PTZ+ émises en 2014 en Métropole et DOM).

Dans ce délai, l’emprunteur justifie au moyen de factures que les travaux ont été réalisés.

Quotité de prêt (CCH : L.31-10-3 / R.31-10-9)

Dans le cadre du PTZ réhabilitation, la même quotité que celle applicable depuis le 1^er octobre 2014 au financement d’un logement neuf s’applique à savoir :

Le classement des communes dans les zones A, B et C résulte de l'arrêté du 1er aout 2014 (JO du 6.8.14).

Vente du parc social à ses occupants (CCH : L.31.10.3)

Pour les opérations financées à ce titre, la condition de prix est assouplie. Désormais, le prix doit être inférieur à l'estimation de France Domaine. Auparavant, le prix du bien devait être inférieur d’au moins 10% à l’évaluation de France Domaine.
La quotité de prêt est maintenue à 10% pour ces opérations (cf infra).

Pour mémoire, sont finançables à ce titre par le PTZ les ventes à leurs occupants des logements appartenant à un organisme HLM (offices publics de l’habitat, sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré, sociétés anonymes coopératives de production et sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré, fondations d’habitations à loyer modéré) ou à une société d’économie mixte. Dans ce dernier cas, le logement doit faire l’objet d’une convention d'APL conformément à l'article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation. S’il s’agit d’un logement occupé, l’acquéreur doit être le locataire du logement. Sur sa demande, son conjoint, ou ses ascendants ou descendants peuvent se porter acquéreur. Ces derniers doivent avoir des ressources inférieures aux plafonds Prêt locatif social (PLS). S’il s’agit d’un logement vacant, l’acquéreur doit être locataire d’un logement dans le même département et appartenant au même bailleur ou gardien d’immeuble employé par l’organisme. Dans ce dernier cas, le logement du bailleur peut être situé dans un autre département.

Dispositions spécifiques au logement neuf : suppression de la condition de performance énergétique (loi de finances : art 41 / CCH : L.31-10-2)

La loi de finances pour 2012 avait prévu qu’à compter du 1^er janvier 2013, l’octroi du PTZ pour les logements neufs serait conditionné au respect d’un certain niveau de performance énergétique.

La réglementation thermique s'appliquant aux logements neufs, la condition d'éligibilité de performance énergétique est supprimée de la réglementation PTZ.

En conséquence, les quotités spécifiques qui concernaient les logements PSLA dont les agréments étaient antérieurs au 1^er janvier 2012 et qui ne respectaient pas la condition de performance énergétique sont supprimées.

Les caractéristiques du PTZ pour l'acquisition d'un logement faisant l'objet d'un contrat de location-accession conclu à compter du 1^er janvier 2015 (loi de finances rectificative pour 2014 : art 14 / CCH : L.31-10-2 / Décret n° 2015-1301 du 16.10.15 : JO du 18.10.15 / Arrêtés ETLL1515931A et ETLL1515933A du 16.10.15 : JO du 18.10.15)

Le PTZ peut financer l’acquisition d'un logement faisant l’objet d’un contrat régi par la loi du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété. Jusqu’ici, les conditions d’éligibilité et les caractéristiques financières étaient uniquement déterminées à la date d’émission de l’offre de prêt.
La loi de finances rectificative prévoit que pour les contrats de location–accession signés à compter du 1^er janvier 2015, les conditions du prêt peuvent être, sur option de l’emprunteur, celles en vigueur à la date de signature du contrat de location-accession. Un Le décret du 16 octobre 2015 (JO du 18.10.15) précise les conditions d’application de la mesure (consulter l'analyse juridique n° 2015-29 relative au gel de la réglementation pour les contrats de location-accession signés à compter du 1er janvier 2015). Pour mémoire, cette mesure était prévue, pour le prêt social de location-accession (PSLA) dans l’agenda HLM 2015-2018.

Note

1 - Est considéré comme un logement neuf au sens PTZ : la construction d’un logement accompagnée le cas échéant de l’acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de ce logement, l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation, l’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation , l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation après la réalisation de travaux de grande envergure, l’acquisition d’un logement faisant l’objet d’un contrat de location lorsque l’emprunteur est le premier occupant à la date de la levée d’option.