Loi pour une République numérique : dispositions relatives au logement

Art. 51 / code du tourisme : L324-1-1, L324-2, L324-2-1

L’article 51 de la présente loi permet à certaines communes de mettre en place une procédure de télé-déclaration de « toute location de courtes durées d’un local meublé en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ». Elle renforce les dispositions visant à la régulation et au contrôle de ce type de location en y associant les intermédiaires.

Il existe un régime déclaratif et un régime d’autorisation préalable des meublés de tourisme :

• dans toutes les communes, la location d’un meublé de tourisme doit faire l’objet d’une déclaration (Code du tourisme : D. 324-1-1)¹  ;
• dans certaines communes, avant d’être déclarée, la location d’un meublé de tourisme est soumise à une autorisation préalable de changement d’usage².

Le code du tourisme (L. 324-1-1 I, al. 2) prévoyait que la « déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur ». L’article 51 complète le régime de déclaration et d’autorisation dans la mesure où il concerne désormais toutes les locations, qu’elles soient récurrentes ou occasionnelles et que le logement soit la résidence principale ou non du loueur.

La présente loi permet de contrôler l’effective affectation à usage d’habitation des locaux loués occasionnellement à une clientèle de passage et constituant la résidence principale du loueur (occupé huit mois par an) et de vérifier que les loueurs respectent leur obligation de demande d’autorisation de changement d’usage.

Quelles communes ?

Cette procédure est ouverte aux communes dans lesquelles le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable (CCH : L. 631-7 et L. 631-9). Il s’agit :

• des communes de plus de 200 000 habitants ;
• des communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ;
• des communes hors champ d’application de l’autorisation préalable ayant décidé d’entrer dans le dispositif :
  • pour les communes où est instituée la taxe annuelle sur les logements vacants, par une délibération de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme ou, à défaut, du conseil municipal ;
  • pour les autres communes, par décision de l'autorité administrative sur proposition du maire. Elles peuvent décider de soumettre seulement une partie de la commune au régime d’autorisation.

Quel type de location ?

La loi vise toute location pour de courtes durées d’un local meublé en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile : sont concernées les locations de meublés touristiques soumises à autorisation de changement d’usage et les locations occasionnelles de locaux à usage d’habitation constituant la résidence principale du loueur. La loi concerne les logements mis en location pour une courte durée par un propriétaire ou par le locataire.

Quelle procédure ?

Déclaration préalable de location soumise à enregistrement (Code du tourisme : L. 324-1-1, II)

Par délibération, le conseil municipal peut décider de « soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location pour de courtes durées d’un local meublé en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».

La déclaration est effectuée via un télé-service ou par tout autre moyen prévu par la délibération instituant le régime de déclaration soumise à enregistrement.

Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration. Le régime de déclaration soumise à enregistrement se substitue à la déclaration « classique ».

Un décret précisera les informations pouvant être exigées pour l’enregistrement.

Inscription du numéro de déclaration dans le contenu de l’offre de location saisonnière (Code du tourisme : L. 324-2, al. 2)

L’offre de location saisonnière doit :

• revêtir la forme écrite ;
• contenir l’indication du prix demandé ;
• contenir un état des lieux descriptif.

La loi complète le contenu obligatoire de l’offre en précisant que « toute offre de location [concernée par une déclaration préalable soumise à enregistrement] contient le numéro délivré à l’occasion de la déclaration.

Renforcement des obligations des intermédiaires (Code du tourisme : L. 324-2-1)

En cas de location soumise à déclaration et autorisation, la loi ALUR a précisé que l’intermédiaire défini comme « toute personne qui se livre ou prête son concours contre rémunération, par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d’une plateforme numérique »doit informer le loueur des obligations de déclaration (Code du tourisme : D. 324-1-1) ou d’autorisation (CCH : L. 631-7) préalables et obtenir de lui avant la location du bien, une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations.

La présente loi ajoute que la déclaration sur l’honneur doit indiquer si le logement constitue ou non la résidence principale du loueur et, le cas échéant, le numéro de déclaration lorsque la location est soumise à la procédure de déclaration-enregistrement. Ce numéro apparait dans l’annonce.

La loi investit les intermédiaires d’une mission de contrôle des locations : l’intermédiaire devra veiller à ce que le local proposé à la location ou à la sous-location ne soit pas loué plus de 120 jours par an (4 mois) lorsque le logement constitue la résidence principale du loueur (si le logement est loué pour une durée de plus de 120 jours, une autorisation de changement d’usage est requise). 

Quand il « en a connaissance », il « décompte le nombre de nuits faisant l’objet d’une occupation et en informe, à sa demande, annuellement, la commune ». « Au-delà de 120 jours de location, le logement ne peut plus faire l’objet d’une offre de location par son intermédiaire jusqu’à la fin de l’année ».

Un décret précisera les modalités de contrôle et de sanction aux manquements des nouvelles obligations imposées aux intermédiaires.

A noter : Le projet de loi de modernisation de la justice du XXIème siècle prévoit d’augmenter le plafond de l’amende en cas d’infraction aux dispositions de l’article L. 631-7 du CCH concernant le changement d’usage (de 25.000 à 50.000 euros).

^Notes

1 - Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile (Code du tourisme : D. 324-1)
2 - Pour mémoire, la loi ALUR a précisé que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée, pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage » (CCH : L. 631-7). Elle a par ailleurs mis en place un système d’autorisation temporaire de changement d’usage (L.631-7-A).

Art. 103 et 104

Les articles 103 et 104 de la loi pour une République numérique habilitent le gouvernement à prendre deux ordonnances dans le délai d’un an suivant sa promulgation. Elles porteront sur le développement de la dématérialisation dans le domaine de l’immobilier et des services (crédits, assurances…).

La première ordonnance (article 103) visera à développer l’envoi de documents par voie électronique, l’usage de la signature électronique et de la lettre recommandée électronique dans les relations entre :

• les professionnels soumis à la loi du 2 janvier 1970 (agents immobiliers, administrateurs de biens, syndics de copropriété) et leurs mandants ;
• les bailleurs et les locataires de biens immobiliers ;
• les vendeurs et les acquéreurs pour les actes sous seing privé constatant des transactions portant sur des immeubles, fonds de commerce ou de parts sociales (lorsque l’actif comprend un immeuble ou un fonds de commerce) ;
• les diagnostiqueurs et leurs clients ;
• les personnes soumises à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.

L’objectif est de permettre « aux diverses procédures numériques de devenir le vecteur habituel des transactions, en concertation avec les professionnels du secteur  »³. Les dispositions contenues dans la présente loi relatives à la lettre recommandée électronique (cf. § « Recommandé électronique ») vont également dans le sens d’une simplification des échanges via la dématérialisation.

À noter : l’écrit (article 1366) et la signature (article 1367 alinéa 2) électroniques sont régis par le code civil. Un décret en Conseil d’Etat remplacera le décret n°2001-272 du 30 mars 2001, afin de prendre en compte les exigences du règlement européen n°910/2014 sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur (elDAS). Ce décret précisera notamment ce qu’il faut entendre par « signature électronique qualifiée » au sens du règlement.

La seconde ordonnance concernera plus particulièrement le domaine du crédit immobilier et du crédit à la consommation (mais aussi l’assurance) : il s’agira d’autoriser la remise, la fourniture, la mise à disposition ou la communication des informations ou des documents relatifs à un contrat par voie dématérialisée, sur un support durable et accessible au client. Pourront notamment être concernés par ces mesures de simplification : la fiche d'information standardisée européenne d’information qui doit être remise depuis le 1er octobre 2016 par les prêteurs ou les intermédiaires de crédit (CC : L 313-7) mais aussi l’offre de crédit (CC : L 313-24). 

Pour mémoire, la notion de support durable est définie dans le code de la consommation (CC : L 311-1) comme « tout instrument permettant à l'emprunteur de conserver les informations qui lui sont adressées personnellement, d'une manière qui permet de s'y reporter aisément à l'avenir pendant un laps de temps adapté aux fins auxquelles les informations sont destinées et qui permet la reproduction identique des informations stockées » et déjà employée dans les deux articles cités (L313-7 et L 313-24).
A noter : La CJUE a considéré qu’un lien hypertexte vers le site du professionnel ne pouvait être considéré comme « un support durable » (CJUE : 5.7.12, n°C49/11). A contrario, un courriel peut être qualifié comme un « support durable ».

L’ordonnance visera par ailleurs à permettre la conclusion ou la modification de ces mêmes contrats via une signature électronique.

Les supports dématérialisés se substitueront aux documents écrits sur support papier, tout en garantissant au client une protection au moins équivalente.

Avec cette ordonnance, il s’agit d’aller plus loin dans la dématérialisation des contrats et des documents contenant les informations préalablement transmises au consommateur avant leur signature.

^Note

3 - Extrait des débats au Sénat, séance du 2 mai 2016.

Art. 93 / code des postes et des communications électroniques : L.100 et L.101 nouveaux / code des relations entre le public et l’administration : L.112-15

L’envoi d’un courrier par lettre recommandée électronique a été introduit dans le code civil par l’ordonnance du 16 juin 2005 aux articles 1367-7 à 1369-9. Avec l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, ces mesures ont été renumérotées aux articles 1125 et suivants.

La loi numérique abroge ces dispositions du code civil pour les faire figurer dans le code des postes et des communications électroniques (CPCE) aux articles L.100 et L.100-1, au sein d’une section dédiée et intitulée « recommandé électronique ».

L’envoi par lettre recommandée électronique est reconnu comme un moyen de communication équivalent à la lettre recommandée.

La reconnaissance du principe d’équivalence des envois (CPTE : L.100)

La loi numérique uniformise les moyens de communications des particuliers entre eux, et dans leurs relations avec les professionnels et l’administration.

Dans les rapports entre particuliers et/ou professionnels

Depuis 2014, le règlement européen pose des exigences en termes d’envois recommandés électroniques (art. 44). Ils doivent notamment satisfaire aux exigences suivantes : être fourni par un ou plusieurs prestataires de services de confiance qualifiés ou préciser la date et l’heure d’envoi, de réception et de toute modification des données par un horodatage électronique qualifié.

La présente loi reconnaît l’équivalence des envois en lettre recommandée « papier » et électronique dès lors qu’il satisfait aux exigences de l’article 44 du règlement (UE) n° 910/2014 sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur (abrogeant la directive 1999/93/CE).

Le statut du destinataire entraîne l’accomplissement de formalités différentes : si le destinataire n’est pas un professionnel, il doit avoir exprimé à l’expéditeur son consentement à recevoir des envois recommandés électroniques. Lorsque le destinataire est un professionnel, aucune démarche n’est exigée.

Le prestataire peut proposer que le contenu de l’envoi soit imprimé sur papier puis acheminé au destinataire dans les conditions fixées par le code des postes et des communications électroniques.

Un décret en Conseil d’État (à paraître) doit fixer les modalités d’application notamment :

• les exigences requises en matière :
  • d’identification de l’expéditeur et du destinataire ;
  • de preuve du dépôt par l’expéditeur des données et du moment de ce dépôt ;
  • de preuve de la réception par le destinataire ou son mandataire des données transmises et du moment de cette réception ;
  • d’intégrité des données transmises ;
  • de remise, le cas échéant, de l’envoi recommandé électronique imprimé sur papier ;
• les informations que le prestataire d’un envoi recommandé électronique doit porter à la connaissance du destinataire ;
• le montant de l’indemnité forfaitaire due par le prestataire dont la responsabilité est engagée, en cas de retard dans la réception, de perte, extraction, altération ou modification frauduleuse des données transmises lors de la prestation.

Dans les rapports avec l’administration (code des relations entre le public et l’administration : L.112-15)

L’ordonnance du 23 octobre 2015 relative aux dispositions législatives du code des relations entre le public et l’administration a introduit un nouvel article (L.112-15) pour reconnaître la possibilité d’échanger avec l’administration par l’utilisation d’un télé service ou d’un procédé électronique, accepté par cette administration.

La loi numérique complète cet article pour permettre l’envoi recommandé électronique au sens de l’article L. 100 du code des postes et des communications électroniques. Cette possibilité est offerte aux particuliers et à l’administration pour leurs échanges administratifs.

Les sanctions (CPTE : L.101)

Le non-respect du cadre légal d’envoi des courriers recommandés est sanctionné par une amende de 50 000 € lorsque cet envoi est fait dans des conditions de nature à induire en erreur l’expéditeur ou le destinataire sur les effets juridiques de l’envoi.

Cette sanction s’applique à la proposition et à la fourniture d’un service de communication électronique qui ne respecte pas les conditions posées à l’article L. 100 du code des postes et des communications électroniques (cf. ci-dessus).

Art. 24 / livre des procédures fiscales : L.135 B et L107B

L’article 24 de la loi pour une République numérique accroit la liste des personnes ayant la possibilité de demander la transmission des données foncières à l'administration fiscale.

Auparavant, l’article L. 135 B du livre des procédures fiscales autorisait l'administration fiscale à transmettre à titre gratuit les données foncières reçues à l'occasion des opérations immobilières intervenues au cours des cinq dernières années aux personnes morales suivantes : les services de l’État, les collectivités territoriales et les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre, certains établissements publics locaux ou nationaux (établissements publics fonciers locaux et d’État, établissements publics locaux de rénovation urbaine), les agences d’urbanisme), les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER), les concessionnaires des opérations d’aménagement et les observatoires locaux des loyers agréés par l’État. Il s’agit de la synthèse sur une zone géographique donnée, des ventes immobilières publiées dans les conservations des hypothèques et le descriptif des biens en provenance du cadastre.

Cet article étend cette possibilité aux chercheurs, aux ADIL et à l’ANIL, aux professionnels de l’immobilier ou aux « personnes dont l’activité économique consiste à développer des services contribuant à l’information des vendeurs et des acquéreurs et à la transparence du marché immobilier » (art. L.135, a, 2°). En outre, elle complète les établissements publics d’aménagement mentionnés à l’article L.321-14 du Code de l’urbanisme, par les établissements publics suivants : Grand Paris Aménagement, les établissements publics fonciers d’Etat de Guyane et de Mayotte, l'établissement public d'aménagement de Paris-Saclay et le centre d'études et d'expertise sur les risques, l'environnement, la mobilité et l'aménagement (CEREMA). Cette mise à disposition est réalisée sous forme dématérialisée et à titre gratuit lorsque le demandeur a prouvé sa qualité et accepte les conditions générales d’accès au service. Les informations transmises excluent toute « identification nominative du propriétaire d’un bien ».

Néanmoins, l’administration peut refuser de les diffuser au titre du secret de la défense nationale.

En outre, l’article L.107 B du livre des procédures fiscales étend au vendeur ou acquéreur potentiel d’un bien immobilier le droit d’accès aux données sur la valeur vénale d’un bien. Auparavant, la gratuité de l’accès à ces valeurs était uniquement réservée aux personnes physiques faisant l'objet d'une procédure d'expropriation ou d'une procédure de contrôle portant sur la valeur d'un bien immobilier ou faisant état de la nécessité d'évaluer la valeur vénale de ce bien pour la détermination de l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune ou des droits de mutation à titre gratuit. Parmi les informations communicables, la mention « la rue et la commune » est remplacée par « les références cadastrales et l’adresse ».

Ces mesures entrent en vigueur le 1^er mai 2017, pour permettre à l'administration fiscale d'adapter ses outils informatiques en conséquence.

Art. 73 / code des postes et des communications électroniques : L. 48

Art. 74 et 77 / loi du 10.7.65 : art. 24-2 et Code des postes et des communications numériques : L.34-8-3

La loi comporte des mesures pour faciliter le raccordement à la fibre optique des copropriétés et précise les règles en matière de tarification du déploiement.

Raccordement à la fibre optique en copropriété (art. 74/ loi du 10.7.65 : art. 24-2)

Depuis 2008, un droit à la fibre optique pour le locataire et l’occupant de bonne foi est prévu par la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966 relative à l'installation d'antennes réceptrices de radiodiffusion. L’accès à la fibre optique est garanti par le propriétaire de l’immeuble : il est tenu d’accorder son autorisation de raccordement, à moins qu’il existe un motif sérieux et légitime, par exemple l’engagement de procéder lui-même au raccordement ou lorsqu’une telle installation est déjà disponible.

Ce droit à la fibre optique a été repris et adapté par la loi du 6 août 2015 aux immeubles existants soumis au statut de la copropriété avec l’ajout d’un nouvel article à la loi du 10 juillet 1965 (art. 24-2) dans l’objectif de faciliter leur équipement en fibre optique. Deux mesures ont ainsi été prises : la première concerne la possibilité pour les opérateurs de télécommunications d’initier la démarche vers le haut débit en sollicitant l’inscription de leur proposition de réaliser le raccordement à la fibre optique à l’ordre du jour des assemblées générales (article 24-2 al. 1er). En effet, ce type d’installation en copropriété nécessite son inscription à l’ordre du jour avant un vote favorable des copropriétaires réunis en assemblée générale. La seconde mesure permet de renforcer le rôle du conseil syndical, à la demande des copropriétaires, avec l’octroi d’un mandat pour se prononcer sur la proposition de raccordement à la fibre optique sans attendre la convocation de l'assemblée générale (article 24-2 al.4). Ces mesures s’appliquent aux assemblées générales convoquées depuis le 6 août 2015.

La loi pour une République numérique complète l’article 24-2 de la loi du 10 juillet 1965 de deux nouveaux alinéas :

• Le premier ajout reprend le mécanisme de droit à la fibre optique garanti pour l’étendre à tout occupant d’immeuble à usage d’habitation ou mixte en copropriété. Ainsi, lorsqu’une demande de raccordement à un réseau de communications électroniques à très haut débit en fibre optique est effectuée par le propriétaire, le locataire ou un occupant de bonne foi d’un logement en copropriété, le syndicat des copropriétaires ne peut s’opposer à l’installation de telles lignes dans les parties communes de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires peut s’y opposer dans deux cas : pour un motif sérieux et légitime ou lorsque l’immeuble ne dispose pas des infrastructures d’accueil adaptée.
• Le second ajout précise les modalités pratiques du raccordement. La loi met le coût de l’installation à la charge de l’opérateur de télécommunications (Code des postes et des communications électroniques : L. 34-8-3). Une convention conforme à la réglementation (Code des postes et des communications électroniques : L. 33-6) doit être conclue avec le syndicat des copropriétaires, après avis du conseil syndical lorsque celui-ci a été institué.

Ce dispositif sur le déploiement vertical de la fibre optique dans les immeubles en copropriété se distingue de l’actuel droit à la fibre de la loi de 1966 qui porte sur les immeubles existants à usage d’habitation ou mixte loués ou occupés à titre gratuit et non soumis au régime de la copropriété. Il s’inscrit en outre dans un ensemble de mesures en vue de le généraliser sur l'ensemble du territoire l’installation de réseaux de communications électroniques à très haut débit en fibre optique, comme l’obligation pour les constructeurs d’intégrer l’accès à la fibre dans tout nouvel immeuble (CCH : R.111-4 / décret n°2016-1083 et arrêté du 3.8.16: JO du 7.8.16/ décret n° 2016-1182 du 30.8.16: JO du 31.8.16/ voir HA n° 152) ou le déploiement horizontal (loi numérique : art. 35 et 36).

Péréquation tarifaire (art. 77 /Code des postes et des communications numériques : L.34-8-3)

Depuis la loi n° 2009-1572 du 17 décembre 2009 relative à la lutte contre la fracture numérique, l’exploitant d’une ligne de télécommunication électronique à très haut débit en fibre optique doit faire droit à la demande d’accès à la ligne (Code des postes et des communications numériques : L.34-8-3). Cette disposition est complétée par la loi numérique (art. 77) qui prévoit une péréquation tarifaire à l’échelle de la zone de déploiement à la charge de la personne qui fournit l’accès. Cette dernière peut réserver l’application de cette péréquation aux seuls opérateurs qui ne déploient pas de lignes à très haut débit en fibre optique permettant de desservir des logements situés dans cette zone.

Art. 85 / Code des postes et des communications électroniques : L. 35, L. 35-7, L. 36-11 et L. 47 L.48 et L.51

Art. 108 / code de l'action sociale et des familles : L. 115-3

La présente loi crée un droit à internet pour tous. Le maintien de la connexion internet est garanti à toute personne en application de l’article L. 115-3 du Code de l'action sociale et des familles modifié. Pour mémoire, toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, au regard notamment de son patrimoine, de l'insuffisance de ses ressources ou de ses conditions d'existence, a droit à une aide de la collectivité pour disposer de la fourniture d'eau, d'énergie et de services téléphoniques dans son logement. Désormais, elle a également droit à une aide pour disposer d'un service d'accès à internet. En cas de non-paiement des factures, la fourniture d'énergie, d'eau, d’un service téléphonique et d’un service d'accès à internet est maintenue jusqu'à ce qu'il soit statué sur la demande d'aide. Le service téléphonique maintenu est restreint, comportant la possibilité de recevoir des appels ainsi que de passer des communications locales et vers les numéros gratuits et d'urgence. Le débit du service d'accès à internet maintenu peut être restreint par l'opérateur, sous réserve de préserver un accès fonctionnel aux services de communication au public en ligne et aux services de courrier électronique.

Art. 23 / code de l’énergie : L.111-73-1 et L.111-77-1