DPE et travaux d’économies d’énergie en copropriété
N° 2012-17 / À jour au 8 novembre 2021
Loi n° 2021-1104 du 12.7.10 : JO du 13.7.10 / décret n° 2012-1342 du 3.12.12: JO du 5.12.12 / décret n° 2022-663 du 25.4.22 : JO du 26.4.22 / ordonnance n° 2020-71 du 29.1.20 : JO du 31.1.20 / décret n° 2020-1609 du 17.12.20 : JO du 18.12.20 / décret n° 2021-872 du 30.6.21 : JO du 1.7.21 / loi du 22.8.21 : JO du 24.8.21 / CCH : L.126-31 / CCH: R.126-20
Depuis la loi du 12 juillet 2010 portant Engagement national pour l’environnement (ENE), un Diagnostic de performance énergétique (DPE) doit obligatoirement être réalisé dans les bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage et de refroidissement, à l’exception de certaines copropriétés de plus de 50 lots.
Afin de favoriser la programmation et la réalisation de travaux de rénovation énergétique des bâtiments d’habitation, la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (art. 158 / CCH : L.126-31) (cf. HA n° spécial Loi Climat et Résilience) :
- généralise l’obligation de réaliser un DPE pour l’ensemble des bâtiments d’habitation collectifs dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, équipés ou non d’une installation collective de chauffage et de refroidissement ;
- étend cette obligation à l’ensemble des bâtiments soumis au statut de la copropriété.
Cette mesure entre en vigueur progressivement (cf. réalisation d’un DPE).
Réalisation d’un DPE
(CCH : L.126-31/ CCH: R.126-20)
Actuellement, les propriétaires de logements situés dans des bâtiments à usage principal d’habitation (qu’ils soient ou non en copropriété) équipés d'une installation de chauffage collectif ou d’une climatisation collective sont tenus de réaliser un DPE.
Si l’immeuble est une copropriété comprenant au moins 50 lots et ayant fait l’objet d’un permis de construire dont la demande a été déposée avant le 1er juin 2001, il n’est pas soumis à l’obligation de réaliser un DPE. Dans ce cas, un audit énergétique doit être effectué ( CCH : L.126-31).
L’obligation de réaliser un DPE évolue, en métropole, à compter du (loi du 22.8.21 : art. 158 VI) :
- 1er janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété et les immeubles en copropriété de plus de 200 lots ;
- 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots (à usage de logements, bureaux ou commerces) ;
- 1er janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots.
À compter de ces dates, tout bâtiment d'habitation collectif dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 devra disposer d'un DPE. Ce DPE concerne tout bâtiment d’habitation collectif, en copropriété ou non et quel que soit le nombre de lots.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, l’obligation de réaliser un DPE entre en vigueur à compter du 1er janvier 2028 (loi du 22.8.21 : art. 158 IX).
Décision de réaliser un DPE
Le syndic de copropriété doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la décision de réaliser le DPE (CCH : R.126-20). Cette décision peut être votée à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés (loi du 10.7.65 : art. 24).
Les syndicats de copropriétaires ayant déjà fait réaliser un DPE toujours en cours de validité et conforme aux exigences de réalisation ne sont pas soumis à l'obligation de réaliser un nouveau diagnostic. Dans le cas où cependant un syndicat de copropriétaires a fait réaliser un DPE toujours en cours de validité, mais non conforme aux modalités de réalisation, celui-ci devra être complété en vue de le rendre conforme à celles-ci (CCH : R.126-30).
En outre, à compter de 2024 et selon le calendrier ci-dessous, le DPE devra être renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu'un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d'établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C (CCH : L.126-31). Pour rappel, les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d'habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre. Ce niveau de performance est exprimé :
- en kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an, s'agissant de la consommation énergétique ;
- en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an, s'agissant des émissions de gaz à effet de serre induites (cf. Analyse juridique n° 2020-24).
En métropole, cette mesure s’appliquera à compter du (loi du 22.8.21 : art. 158 VI) :
- 1er janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété et les immeubles en copropriété de plus de 200 lots ;
- 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots (à usage de logements, bureaux ou commerces) ;
- 1er janvier 2026 pour les copropriétés d’au plus 50 lots.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, elle entre en vigueur à compter du 1er janvier 2028 (loi du 22.8.21 : art. 158 IX).
Présentation du DPE en assemblée générale
Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation, la présentation du diagnostic par la personne qui l’a établi. Ce document doit comporter des explications détaillées sur le calcul des consommations d’énergie et mentionner également les hypothèses de travail et les éventuelles approximations auxquelles il a donné lieu (CCH : R.126-20).
Plan de travaux d’économies d’énergie ou contrat de performance énergétique ? Décisions de l’assemblée générale des copropriétaires
(loi du 10.7.65 : art. 24-4 / CCH : R.126-20 / CCH : R.173-9 et R.173-10)
Avant la phase "réalisation de travaux", l’assemblée générale des copropriétaires doit se prononcer, de manière distincte, sur :
- le principe de travaux d’économies d’énergie dans le cadre d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un Contrat de performance énergétique (CPE) ; un plan de travaux d’économies d’énergie présente une liste des travaux à prévoir sur plusieurs années et un CPE est un contrat conclu entre un donneur d'ordre et une société de services d'efficacité énergétique visant à garantir une diminution des consommations énergétiques du maître d'ouvrage sur une période de temps donnée grâce à un investissement dans des travaux, fournitures ou prestations de services (arrêté du 24.7.20 : JO du 31.7.20).
- l’adoption d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou la conclusion d’un CPE sur la base de devis ;
- chacun des travaux d’économies d’énergie envisagés, lorsqu’un plan de travaux d’économies d’énergie est adopté.
Focus Plan pluriannuel de travaux (PPT)
L'inscription de la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un CPE à l'ordre du jour de l’AG qui suit leur réalisation n'est pas obligatoire lorsqu'un plan pluriannuel de travaux (PPT) comportant des travaux d'économies d'énergie est inscrit (loi du 10.7.65 : art. 24-4, al. 3).
Le PPT fait office de plan de travaux d'économies d'énergie.
Actuellement, lorsque les copropriétaires votent la réalisation d'un diagnostic technique global (DTG) son contenu est présenté à la première assemblée qui suit son établissement (cf. Analyse juridique n° 2017- 03). Le syndic inscrit à l'ordre du jour de cette assemblée générale la question de l'élaboration d'un PPT (CCH : L. 731-2). À compter du 1er janvier 2023, la loi Climat et résilience du 22 août 2021 introduit une obligation d’élaborer un projet de PPT pour les copropriétés (loi du 10.7.65 : art.14-2 dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023) (cf. Habitat actualité n° spécial Loi Climat et Résilience) :
- de plus de 15 ans ;
- et comprenant des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation.
Cette obligation s’applique à compter du :
- 1er janvier 2023, pour les copropriétés comprenant plus de 200 lots (à usage de logements, de bureaux ou de commerces) ;
- 1er janvier 2024, pour les copropriétés comprenant 51 à 200 lots ;
- 1er janvier 2025, pour les copropriétés comprenant moins de 51 lots.
Ce projet de PPT comprendra, à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que de l’éventuel DPE ou d’un DTG déjà réalisé :
- une liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants ainsi qu’à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
- une estimation du niveau de performance énergétique que ces travaux permettraient d’atteindre ;
- une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
- une proposition d’échéancier des travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.
Le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 précise la liste des compétences dont doit justifier la personne qui réalise un projet de PPT, pour lui-même, pour ses employés ou pour des associés ou membres du groupement (lorsqu'il s'agit d'une personne morale ou d'un groupement doté de la personnalité juridique).
Il détermine par ailleurs :
- le niveau de qualification requis (diplôme, titre professionnel, certification de qualification professionnelle ou inscription au tableau d'un ordre professionnel, qui doit être présenté au syndicat des copropriétaires) ;
- les garanties exigées, notamment en termes d'impartialité ou d'indépendance vis-à-vis du syndic de la copropriété, des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble et les équipements sur lequel porte le projet de PPT.
Information des copropriétaires
Une fois le DPE réalisé, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'AG des copropriétaires qui suit son établissement (ou celui d'un audit énergétique) la question du principe d'un plan de travaux d’économies d’énergie ou d'un CPE (loi du 10.7.65 : art. 24-4).
Le syndic doit joindre le DPE à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires suivante (ou joindre le rapport synthétique de l'audit énergétique, le cas échéant) (CCH : R.173-9).
Adoption d’un plan de travaux d'économies d'énergie ou conclusion d'un contrat de performance énergétique
- Avant de voter la réalisation de travaux d’économies d’énergie, les copropriétaires doivent se prononcer sur le principe de l’adoption d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou de la conclusion d'un CPE (loi du 10.7.65 : art. 24-4). Cette décision peut être adoptée à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés (loi du 10.7.65 : art. 24).
- Dans le cas où le syndicat des copropriétaires décide de réaliser des travaux d'économies d'énergie, le syndic de copropriété doit procéder à la mise en concurrence d'entreprises afin d'obtenir des devis chiffrant le montant des travaux. En outre, le syndic, avant de soumettre au vote de l'assemblée générale un projet de conclusion d'un CPE, recueille l'avis du conseil syndical (loi du 10.7 65 : art. 24-4 / CCH : R.173-9).
- Le syndic est tenu d’inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivant cette mise en concurrence, le vote de l'adoption du plan de travaux d’économies d’énergie ou de la conclusion d'un CPE. Cette décision peut être adoptée à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés (loi du 10.7.65 : art. 24).
- Vote des travaux contenus dans le plan de travaux d’économies d’énergie (CCH : R.173-9). Dans le cas où un plan de travaux d’économies d’énergie est adopté par l'assemblée générale des copropriétaires, les travaux planifiés (cf. liste ci-dessous) doivent faire l'objet d'un vote distinct pris à la majorité des voix de tous les copropriétaires (loi du 10.7.65 : art. 25 f).
Trois assemblées générales, au minimum, semblent donc nécessaires avant le démarrage des travaux prévus dans le cadre d’un plan de travaux d’économies d’énergie faisant suite à un DPE :
- 1ère assemblée générale : vote de la réalisation d’un DPE à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés (CCH: R.126-20 / loi du 10.7.65 : art. 24) ;
- 2ème assemblée générale : présentation du DPE et vote sur le principe d’un plan de travaux d’économies d’énergies ou d’un CPE, à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés (CCH : R.173-9 / loi du 10.7.65 : art.24 et 24-4 ) ;
- 3ème assemblée générale : votes distincts (deux votes). D’une part, sur l’adoption du plan de travaux d’économies d’énergie à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés (loi du 10.7.65 : art. 24) et d’autre part, sur les travaux d’économies d’énergie contenus dans le plan, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (CCH: L. 173-9 / loi du 10.7.65 : art. 25 f).
Contenu du plan de travaux d’économies d’énergie
(CCH: R. 173-10)
Le plan de travaux d'économies d’énergie doit comprendre :
la nature des travaux d'amélioration de la performance énergétique devant être réalisés. La liste de ces travaux est fixée par le décret du 3 décembre 2012 (CCH : R.173-10) et porte :
- soit sur les parties communes et équipements communs, notamment isolation thermique performante des toitures, des murs donnant sur l'extérieur ou sur des locaux non chauffés et des parois vitrées donnant sur l'extérieur ;
- soit sur les parties privatives pour les travaux d’intérêt collectif, notamment pose ou remplacement d'organes de régulation ou d'équilibrage sur les émetteurs de chaleur ou de froid ;
- un programme détaillé indiquant l'année prévisionnelle de réalisation des travaux et leur durée ;
- une évaluation du coût des travaux prévus au plan, fondée sur les devis issus de la consultation d'entreprises par le syndic.
Travaux d’intérêt collectif
(CCH : R. 173-11)
La loi ENE a introduit la possibilité pour tout syndicat de copropriété de décider à la majorité des voix de tous les copropriétaires (loi du 10.7.65 : art. 25 f) la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives.
Nature des travaux d’intérêt collectif
Sont considérés comme des travaux d'intérêt collectif portant sur les parties privatives, les travaux suivants :
- travaux d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur l'extérieur comprenant, le cas échéant, l'installation de systèmes d'occultation extérieurs ;
- pose ou remplacement d'organes de régulation ou d'équilibrage sur les émetteurs de chaleur ou de froid ;
- équilibrage des émetteurs de chaleur ou de froid ;
- mise en place d'équipements de comptage des quantités d'énergies consommées.
Conditions de réalisation
Dès lors que des travaux d’intérêt collectif sont votés, les copropriétaires concernés sont tenus de les réaliser dans un délai raisonnable en fonction de la nature et du coût des travaux, sauf s'ils sont en mesure de prouver la réalisation de travaux équivalents au cours des dix dernières années.
Le syndicat des copropriétaires procède à la réception des travaux en présence des copropriétaires concernés. En cas de réserves, le syndic de copropriété assure le suivi et la réception des travaux destinés à permettre la levée des réserves.
Après réception définitive des travaux, le syndic de copropriété adresse aux copropriétaires concernés, par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie de remise contre émargement, les pièces et documents relatifs aux travaux, notamment le contrat de l'entreprise, le ou les procès-verbaux de réception et, le cas échéant, les attestations des assurances afin que chaque copropriétaire puisse utilement mettre en œuvre les garanties à la charge de l'entreprise.