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Emprunt collectif en copropriété

N° 2013-09 / A jour au 14 mars 2013
Loi du 22.3.12 : art. 103 / <link fileadmin anil textes_officiels decret>décret du 11.3.13 : JO du 13.3.13 / loi du 10.7.65 : art. 26-4 à 26-8 / décret du 17.3.67 : art. 5, 6, 11 et 38

A compter du 14 mai 2013, les syndicats de copropriétaires pourront souscrire, en leur nom propre, un emprunt collectif afin de financer des travaux sur les parties communes, des travaux d’intérêts collectif sur les parties privatives, l’acquisition de biens ou le préfinancement de subventions publiques.

Cette possibilité, intégrée à la loi de 1965 par la loi Warsmann (loi du 22.3.12), nécessitait la publication d’un décret précisant les modalités de mise en oeuvre : il s’agit du décret du 11 mars 2013.

Cas de recours à l’emprunt collectif et majorités requises (loi du 10.7.65 : art. 26-4 al 1 et 2)

Travaux et actes d’acquisition

L’emprunt collectif peut être souscrit par un syndicat de copropriétaires pour certaines opérations régulièrement votées :

Lorsque l’ensemble des copropriétaires souhaitent financer la réalisation de ces travaux par un emprunt collectif, la décision de recours à l’emprunt est prise à l’unanimité des voix des copropriétaires.
Dans le cas contraire (lorsque certains copropriétaires souhaitent y recourir), la majorité requise pour décider de sa souscription est la même que celle nécessaire au  vote des travaux ou des acquisitions financés par l’emprunt.
Exemple : Des travaux d’intérêts collectifs (remplacement de fenêtres) sont décidés en assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires (loi du 10.7.65 : art.25 g). Certains copropriétaires concernés par la réalisation de ces travaux souhaitent bénéficier d’un emprunt collectif. La décision de recourir à cet emprunt sera également prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Préfinancement de subventions publiques

Les copropriétaires peuvent également recourir à l’emprunt collectif :

  • lorsque son unique objet est le préfinancement de subventions publiques ;
  • et lorsque les travaux votés portent sur des parties communes ou constituent des travaux d’intérêts collectifs sur des parties privatives.

Dans ce cas, la décision de recourir à l’emprunt est prise à la même majorité que celle nécessaire au vote de ces travaux.

Caractéristiques, souscription et remboursement de l’emprunt collectif

Montant total de l’emprunt (loi du 10.7.65 : art. 26-4 al 3 et 4 et art. 26-6 al. 1)

Le montant du prêt ne peut excéder le total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires ayant décidé d’en bénéficier.
Il est possible, en effet, que seuls certains copropriétaires souhaitent recourir à l’emprunt collectif. Dans ce cas, ils doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant qu’ils entendent rembourser (dans la limite de leur quote-part des dépenses).
Cette notification doit intervenir dans un délai de deux mois à compter de :

  • la notification du procès-verbal d’assemblée générale au cours de laquelle l’opération financée par l’emprunt a été votée, pour les copropriétaires opposants ou défaillants ;
  • de la tenue de l’assemblée générale au cours de laquelle l’opération financée par l’emprunt a été votée, pour les autres copropriétaires.

A défaut de notification, le copropriétaire ne pourra bénéficier de l’emprunt collectif.

Projet de contrat de prêt (décret du 17.3.67 : art. 11 / décret du 11.3.13 : art.4)

Les conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt, ainsi que la proposition d’engagement de la caution (cf. § « cautionnement de l'emprunt contracté »), doivent être jointes à la convocation à l’assemblée générale se prononçant sur la souscription de l’emprunt collectif.

A défaut, la décision d’assemblée générale autorisant le syndicat de copropriétaires à emprunter n’est pas valable et la responsabilité du syndic pourrait être engagée.

Montant payé par les copropriétaires (loi du 10.7.65 : art. 26-6 al. 2)

Les copropriétaires bénéficiant de l’emprunt sont tenus de rembourser au syndicat (représenté par le syndic) le montant pour lequel ils entendent participer, ainsi que les intérêts, frais et honoraires y afférents.

Signature du contrat de prêt (loi du 10.7.65 : art. 26-5 et 26-6)

Le contrat de prêt conclu doit être conforme aux conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt jointes à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Il est signé par le syndic à l’expiration du délai de recours des copropriétaires, soit deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale (loi du 10.7.65 : art. 42 al.2).
Le montant emprunté est versé par l’établissement bancaire au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.

Cautionnement de l’emprunt contracté (loi du 10.7.65 : art. 26-7 / décret du 17.3.67 : art. 11 et 38 / décret du 11.3.13 : art. 4 et 5)

Caractéristiques

Le syndicat des copropriétaires doit être garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire ; celui-ci sera mis en jeu en cas de défaillance d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt.
Ce cautionnement solidaire ne peut résulter que d’un engagement écrit fourni par une entreprise d’assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit ou une institution mentionnée à l’article L. 518-1 du code monétaire et financier (notamment Banque de France, Caisse des Dépôts et Consignation ou Trésor public).

Mise en œuvre

Avant d’appeler en garantie la caution, le syndic doit adresser au(x) copropriétaire(s) débiteur(s) une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dès la première échéance impayée.
A l’expiration d’un délai de trente jours, la défaillance du copropriétaire débiteur est établie, et le syndic peut réclamer à la caution le paiement des sommes dues par ce dernier au titre du remboursement de sa quote-part d’emprunt et des accessoires.

En cas de mise en œuvre, la caution pourra se retourner contre le copropriétaire débiteur et bénéficiera d’un privilège spécial pour recouvrer les sommes dues (code civil : art. 2374).

Transfert de propriété d’un ou plusieurs lot(s) de copropriété

Information de l’acquéreur (décret du 17.3.67 : art. 5 1° d / décret du 11.3.13 : art. 2)

Au moment du transfert de propriété, l’état daté adressé au notaire par le syndic doit comporter le montant de l’emprunt souscrit par le syndicat de copropriété ainsi que les accessoires.

Exigibilité de la part d’emprunt du copropriétaire (loi du 10.7.65 : art. 26-8 / décret du 17.3.67 : art. 6 al 2 / décret du 11.3.13 : art. 3)

Lors du transfert de propriété d’un ou plusieurs lot(s) par un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt (même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société), les sommes dues au titre du remboursement de l’emprunt et du paiement des accessoires, deviennent immédiatement exigibles.
Toutefois, en cas d’accord du prêteur et de la caution, l’obligation de payer ces sommes peut être transmise au nouveau copropriétaire avec son accord. Dans ce cas, le notaire en informe le syndic lors de la notification du transfert de propriété.

Entrée en vigueur (loi du 22.3.12 : art. 103)

Le dispositif entre en vigueur à compter du 14 mai 2013 (soit à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la publication du décret).

Les principales étapes du recours à l'emprunt collectif

  • Autorisation des copropriétaires réunis en assemblée générale de réaliser des travaux ou  d’acquérir un bien (cf. § « Cas de recours ») ;
  • Autorisation des copropriétaires réunis en assemblée générale de recourir à l’emprunt collectif * (cf. § « Cas de recours » et « Projet de contrat de prêt ») ;
  • Notification par lettre recommandée avec AR au syndic par les copropriétaires souhaitant recourir à l’emprunt collectif (cf. § « Montant total de l’emprunt ») ;
  • Signature du contrat de prêt  par le syndic (cf. « Signature du contrat de prêt ») ;
  • Versement des fonds sur le compte du  syndicat des copropriétaires ;
  • Réalisation des travaux.

* cette autorisation peut être donnée lors de la même assemblée générale que celle au cours de laquelle les travaux (ou l’acquisition d’un bien) ont été décidés

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